2017-房地产专题-透视新德两国猜想我国长效机制_92页-5mb

报告摘要

房地产长效机制分析总结

核心内容概述

本文围绕我国房地产长效机制展开分析，指出该机制并非单纯的打压机制，而是旨在构建多主体、多层次的住房供应体系，同时通过“有保有压”的政策组合实现“住有所居、住房不炒”的目标。文章通过分析新加坡和德国等国家的住房制度，为我国长效机制提供借鉴，并指出我国在住房结构性问题、房地产经济依赖和土地财政依赖等方面的特殊背景，将对政策实施产生一定约束。

主要观点与关键信息

1. 新加坡模式

国情简介：经济增长强劲，二三产业为主，人口持续净流入，土地80%国有。
供应端政策：以政府为供应主体，推行“居者有其屋”计划，组屋占比80%，私人住宅占比20%。政府通过低价供地、规划与建设，保障住房供应。
需求端政策：政府提供购屋津贴、中央公积金和低息贷款等支持政策，同时实施限购限售、低房产税率和高印花税率等限制政策，以抑制投资需求，保障自住需求。
房价情况：组屋价格稳定增长，房价收入比低于人均GDP涨幅。住房自有率高达91%，市场结构健康。
特殊背景：政府对房地产经济和土地财政依赖小，为组屋制度的实施提供了良好条件。

2. 德国模式

国情简介：多党执政，二三产业为主，土地私有，人口净流入，家庭小型化，人均居住面积较高。
供应端政策：以市场为主，政府通过补贴体系和住房合作社吸纳民间房源，形成多元化供应结构。租赁住房占比58%，自有住房占比42%。
需求端政策：政府通过补贴、税收、贷款等政策支持租赁市场，同时通过不动产产权税、产权转让税、差价盈利税等多重税收政策抑制投资。租赁立法保障租客权益，推动租赁市场规范化。
房价情况：房价长期稳定，房价收入比约为7.9倍，但因人口流入和低利率环境，近年房价涨幅加快，但仍保持支付能力。
特殊背景：房地产经济和土地财政依赖不强，国土面积小，人口少，城市化已完成，有利于政策实施。

3. 我国住房制度的特殊背景

住房结构性问题：住房总量不缺，但存在结构性问题，需因城施策。
房地产经济依赖：房地产及上下游对GDP贡献率约30%，对经济影响较大。
土地财政依赖：土地出让金占地方财政收入约45%，土地抵押贷款余额达11万亿，对政策实施形成约束。

4. 我国长效机制猜想

有保有压的住房配置机制：我国将形成以商品房为主、租赁住房+共有产权房为辅的供应体系，通过支持政策和限制政策实现“住有所居、住房不炒”。
重在“长效”和“稳定”：长效机制应是一个稳定机制，目的在于保障住房需求，而非打压房地产。同时，长效机制应是长效化机制，以稳定市场预期。
因城施策、缓步推进：鉴于我国的特殊背景，长效机制应因地制宜，逐步推进，避免过度依赖打压政策。

风险提示

房地产市场下行风险：需关注政策执行力度和市场反应，避免市场过度波动。

行业评级

维持推荐：房地产板块，认为长效机制将推动行业趋于平稳，减少波动，强化小周期延长逻辑。

总结

本文通过分析新加坡和德国的住房制度，指出我国房地产长效机制应借鉴其经验，但需结合自身国情进行调整。新加坡的组屋制度和德国的租赁市场模式为我国提供了有益的参考，但我国的住房结构性问题、房地产经济依赖和土地财政依赖等背景，使得政策实施需更加谨慎和缓步推进。长效机制应注重“有保有压”的政策组合，实现稳定和长效，同时维持对房地产龙头企业的推荐。

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