20170728-联讯证券-宏观政策研究系列之一_房地产市场长效机制_15页_1mb

房地产市场长效机制总结

核心内容

房地产市场长效机制是当前中国房地产政策改革的重点，旨在通过制度性调整，实现房地产市场的平稳健康发展。其核心目标是稳定房价、抑制房地产泡沫、防范金融风险，并推动租赁市场和保障房建设，促进住房市场的供需平衡。

主要观点

1. 政策频传，改革迫在眉睫
   2016年12月9日中央政治局会议首次提出建立房地产市场长效机制，随后各地政策逐步落地，包括北京、上海、广州等城市相继出台租赁住房支持政策，推动租购同权，强化租赁市场建设。

2. 房地产长效机制五大方面
   包括土地制度和供地机制、房屋租赁市场、住房信息平台、保障房供应和财税金融政策。其中，租赁市场被视为长效机制的“先行者”。

3. 租赁市场的重要性
   租购同权是提升租房市场吸引力的重要手段，通过赋予租房市场资源属性、稳定属性和财富属性，逐步缩小居民对购房的依赖。

4. 土地制度与供需矛盾
   一线城市土地供给少、成交均价高，导致房价高涨；而三四线城市则面临去库存压力。通过跨省占补平衡政策，可缓解东部沿海省份的土地供需矛盾。

5. 保障房建设与土地财政
   保障房和租赁住宅用地的商业模式尚不成熟，政府缺乏积极性，需通过改善商业模式和调整土地财政依赖来推动供给端改革。

6. 财税金融手段的调控作用
   通过调控信贷（如提高首付比例、利率）和健全税收（如房产税、租房税收优惠），可以抑制房地产投机行为，引导市场理性发展。

7. 信息平台的建设
   完善不动产登记和住房租赁信息平台，有助于提升市场透明度，减少信息不对称带来的市场扭曲。

关键信息

一、房屋租赁市场

• 资源属性：通过“租购同权”赋予租户部分公共服务权益，如子女入学，但资源分配仍存在不均。
• 稳定属性：需通过法律手段保障租户的长期租赁权益，如签订长期租赁合同、规范中介行为。
• 财富属性：随着房价趋于稳定，租赁市场有望增强吸引力，形成财富积累的新路径。

二、土地制度和供地机制

• 土地供给不均：一线城市土地供给少，成交均价高；三四线城市供给多但成交价格低。
• 政策调整：重启跨省占补平衡，允许东部沿海省份购买外省耕地指标，以增加建设用地供给。

三、保障房供应

• 现状与目标：截至2014年，我国保障房占城镇居民住房的1.6%。目标是提高保障房比例，缓解住房供需矛盾。
• 新加坡经验：通过政府主导的组屋制度，保障房占居民住房的80%，具有较强的政策支持和融资机制。

四、财税金融政策

• 调控信贷：2016年以来，48个城市出台限贷政策，提高首付比例和贷款利率，以抑制房地产投机。
• 税收优化：对租房市场实施税收减免和补贴，如降低增值税征收率、提高公积金提取限额等。

五、法律与信息平台

• 法律执行：需加强租赁合同登记备案制度，明确租购双方权利义务，保障政策落地。
• 信息平台：建立不动产登记和住房租赁平台，提升市场透明度，减少中介操纵。

风险提示

• 政策变动风险：房地产长效机制的推进依赖政策的持续性和稳定性，存在政策调整的不确定性。

未来趋势

• 行业模式转型：房地产行业将从“高负债、快运转”向“轻资产、重经营”转变，注重租赁和运营。
• 资源均等化：通过教育资源流动、教育券制度等手段，推动教育资源均等化，缓解房价上涨压力。

政策实施现状

• 城市试点：北京、上海、广州等城市已出台租赁市场支持政策，如“限房价、竞地价”、租赁住房用地出让、公积金支持等。
• 法律与制度完善：租赁合同登记备案制度逐步落实，租房市场法律保障体系正在构建。

总结

房地产长效机制的建立是中国房地产市场从高速增长向高质量发展转型的关键。通过完善租赁市场、优化土地供给、增加保障房建设、健全财税政策和信息平台，可以有效缓解房价上涨压力、降低金融风险、提升居民住房保障水平。未来，政策执行力度和制度完善程度将决定长效机制的成效，同时需关注土地财政改革、教育资源均等化等深层次问题。