20180909-招商证券-房地产行业跟踪报告_长效机制探讨系列（附周报数据跟踪）_从房地产税的混乱预期中寻找可能的_锚__40页_2mb

房地产税与长效机制探讨总结

核心内容

本报告围绕房地产税的推行背景、合理税率设定、对地方财政的作用及行业策略展开分析，旨在为市场提供清晰的预期引导和投资建议。

一、房地产税的合理征收与税率设定

1. 房地产税的“锚”

   • 房地产税的合理征收应考虑两个方面：一是征收人群范围，二是税率设定。
   • 以一线城市80平住宅为例，按租金还原法评估价值约为150万元，若按0.5%税率征收，年缴税约7500元；若按市场价500万元征收，年缴税约25000元，差距显著。
   • 若税率设定为0.5%，将导致部分不动产成为负现金流资产，可能引发市场大幅波动。

2. 合理税率的建议

   • 为避免市场大幅波动，应选择征收范围广但税率低或抵扣项灵活的方案。
   • 从收入角度看，若按租金还原法计算，房地产税占家庭年均可支配收入的10%以上，而美国房地产税中位数仅占家庭收入的4.3%。因此，当前中国若设定0.5%的税率，显然不合理。

3. 征收人群的限制

   • 合理的房地产税征收应覆盖人群较小，以避免对市场造成过大冲击。

二、房地产税成为地方财政重要来源的时间

1. 城镇化进程

   • 当前中国城镇化率约为58.6%，真实市民化率更低，尚处于快速城镇化的后半场。
   • 城镇化率突破70%后，房地产市场将进入存量市场阶段，此时房地产税才可能成为地方财政的重要来源。

2. 时间预测

   • 预计需10年左右才能达到城镇化的饱和区间，房地产税才具备逐步提高的条件。
   • 此时，租金回报率将不再倒挂于国债收益率，房地产也不再是经济发展的主要支柱。

三、房地产税的其他考量

1. 抵扣方式

   • 按面积抵扣比按套数抵扣更具灵活性和公平性，尤其能避免低密度豪宅避税。

2. 房地产税 vs 房产税

   • 从法理角度看，房地产税更倾向于一种财富调节税，而非对“地”征税，因此“房地产税”或“房产税”的区分并不关键。

3. 房屋登记联网与税收征管

   • 房屋登记联网主要用于主动扣税的依据，但居民申报制同样可行，且与联网关系不大。

四、市场现状与行业策略

1. 市场流动性改善

   • 流动性持续好转，利好房地产板块估值。

2. 房地产税政策预期

   • 若房地产税政策能在今年审一次，将有利于市场稳定。

3. 市场基本面分歧

   • 部分城市可能因三四线拖累导致基本面转弱，但整体一二线仍处于低斜率复苏通道。

4. 行业配置建议

   • 高周转公司：首选【万科A、保利地产】等，业绩保障性强，融资优势显著。
   • 资源型公司：首选【华侨城A】，具备价值创造能力。
   • 高杠杆高周转型公司：关注【中南建设】，预期盈利改善。
   • 光大嘉宝：由“审慎推荐”调至“强烈推荐”，可关注其房地产基金稀缺性。
   • 多元化转型：关注【苏宁环球】等具备成长性和安全边际的中小票。
   • 国央企改革：重点推荐【侨城、保利】等，以及沪深渝等热点地区。
   • 区域主题：京津冀、粤港澳大湾区，关注【华侨城A、华发股份、天健集团】等中长期价值型标的。

五、市场数据跟踪

一手房销售数据

• 整体趋势：57城日均销量同比增速为-28%，环比为-14%。
• 一线城市：销量同比-9%，环比-39%。
• 二线城市：销量同比-22%，环比-7%。
• 三四线城市：销量同比-24%，环比-11%。

二手房销售数据

• 整体趋势：19城日均销量同比增速为-17%，环比为-18%。
• 北京：环比-18%，同比+7%。
• 深圳：环比-16%，同比-8%。
• 杭州：环比-10%，同比-33%。
• 南京：环比-17%，同比-32%。
• 苏州：环比+16%，同比+60%。
• 青岛：环比+2%，同比-15%。

房价与库存数据

• 70城房价：同比+6.6%，环比+1.2%。
• 房价涨幅TOP10：海口、济南、丹东、三亚等城市涨幅较高。
• 房价跌幅TOP10：蚌埠、平顶山、南京等城市跌幅较大。
• 库存去化周期：自2016年11月起持续回升，7月为10.2个月。
• 批售比：一线城市为1.1，二线城市为0.8，三四线城市为0.6。

土地市场数据

• 供地面积：8月百城住宅类供地面积同比增速为26%。
• 成交面积：一线城市回升，二线城市略降，三四线较明显回落。
• 楼面均价：一线、二线价格回落，其他城市略升。
• 溢价率：持续回落，18年8月为9%。

六、政策动态

• 耕地占用税：2018年9月3日，十三届全国人大常委会第五次会议通过耕地占用税相关条款。
• 保障性住房配建：2018年9月4日，荆州要求新取得建设用地的商品住房开发项目无偿配建7%的保障性住房。
• 城中村改造：广东省正在研究支持城中村改造的政策。
• 石家庄市：2018年9月6日，石家庄市政府发布相关土地政策。

七、金融政策

• 首付比例与利率：一线城市首付比例普遍在30%-35%，利率在5.15%-5.69%之间。
• 公积金政策：首付比例为20%-30%，额度上限为60万-120万不等。

八、板块走势

• 房地产行业：最近一周下跌1.9%，相对沪深300下跌0.2%，在29个大类行业中排名第19。
• 累计超额收益：18年9月累计超额收益为-5.6%，在29个大类行业中排名靠后。
• 估值水平：房地产板块PE回落至近五年均值的61%，PB降至68%，在周期类行业中排名居中。

关键信息总结

• 房地产税的合理征收需考虑税率和人群范围，避免市场大幅波动。
• 房地产税成为地方财政重要来源需待城镇化率突破70%，预计需10年。
• 房地产税的征收方式应灵活，按面积抵扣更公平。
• 市场流动性改善，利好房地产板块。
• 一线城市房地产市场处于低斜率复苏通道，三四线城市仍面临下行压力。
• 金融政策调整对房地产市场影响有限，但政策预期仍对市场有引导作用。
• 房地产板块估值处于周期类行业中等水平，具备一定投资价值。