2017-房地产行业：透视新德两国猜想我国长效机制_92页-5mb

报告摘要

我国房地产长效机制的建设，旨在通过住房制度改革，实现“住有所居、住房不炒”的目标。该机制并非单纯的打压机制，而是以“有保有压”的住房配置机制为核心，注重“长效”和“稳定”，并强调因城施策、缓步推进。通过对新加坡和德国房地产制度的分析，可以为我国提供参考，但需结合我国的特殊背景进行调整。

新加坡模式：以政府为主导的住房供应体系，通过“供给管控+限购限售+交易多征税”抑制投资，形成80%政府组屋+20%私人住宅的双轨制。政府通过购屋津贴、中央公积金、低息贷款等支持政策，配合严格的限购限售及高印花税政策，有效保障自住需求，推动住房自有率高达91%。过去40年组屋房价年均复合增长率约7%，低于同期人均GDP涨幅的8%。
德国模式：以租赁为主，通过“供应充裕+法律保护+多重房地产税”抑制投资，形成58%租赁住房+42%自有住房的结构。政府通过补贴、税收优惠、租赁立法等手段，保障租赁市场稳定，同时通过高比例的税收政策抑制投资需求。过去40年房价年均复合增长率约2%，低于同期人均GDP涨幅的4%。
我国背景差异：我国面临住房结构性问题、房地产经济强依赖（对GDP贡献率约30%）、土地财政强依赖（土地出让金占地方财政收入约45%）等特殊背景，限制了对新加坡和德国模式的直接复制，尤其在打压政策的实施上应更加审慎。
我国长效机制猜想：应形成以商品房为主、租赁住房+共有产权房为辅的多主体、多层次住房供应体系。政策应有保有压，既要保护自住需求，又要抑制投资需求。同时，应注重“长效”和“稳定”，并根据城市特点进行因城施策、缓步推进。

新加坡住房制度：政府组屋占比80%，国有土地占比超80%，形成稳定的双轨制。通过购屋津贴、中央公积金、低息贷款等支持政策，配合限购限售和高印花税，抑制投资需求，保障自住需求。
德国住房制度：租赁住房占比58%，市场为主导，政府通过补贴体系和住房合作社吸纳民间房源，保障社会住房供应。通过多重房地产税和租赁立法，抑制投资需求，保障租赁市场稳定。
我国住房制度现状：住房保障体系尚不完善，租赁市场发展滞后，房产税试点尚未全面推广，房地产仍为经济支柱产业，土地财政依赖度高。
我国长效机制建议：以商品房为主，推动租赁和共有产权房发展；通过补贴、税收、法律等手段实现有保有压；因城施策，逐步推进，避免过度打压。