2017-宏观政策研究系列之一：房地产市场长效机制_15页

房地产市场长效机制研究报告总结

核心内容概述

本报告围绕中国房地产市场长效机制的建立展开，分析了当前房地产市场存在的问题及政策导向，提出通过多维度改革，推动市场稳定与可持续发展。重点包括租赁市场建设、土地制度优化、保障房供应、财税金融调控以及信息平台完善等五个方面。

主要观点

一、房地产市场政策频传

1. 房地产行业已成为我国经济的重要支柱，2015年房地产增加值占GDP的6.05%。
2. 高房价导致居民生活负担加重，房价收入比远超合理范围。
3. 房地产投资收益高于实体经济，导致资金挤出效应。
4. 房价高涨加剧贫富差距，我国成人人均财富基尼系数为81.9，远高于国际合理水平。
5. 房地产与金融高度关联，居民部门杠杆率从2005年的16.86%上升至2016年的44.85%，存在泡沫风险。

二、房地产长效机制全解

房地产长效机制主要由以下五个方面构成：

• 房屋租赁市场：赋予租房资源、稳定和财富属性，推动租购同权，但需注意教育资源分配的公平性问题。
• 土地制度和供地机制：通过跨省占补平衡，增加东部沿海省份的住宅用地供给，缓解供需矛盾。
• 保障房供应：保障房建设是长效机制的重要组成部分，需改善其商业模式与财政支持。
• 财税金融：通过调控信贷（如提高首付比例和利率）和健全税收（如降低租房税收、房产税试点）来稳定市场。
• 完善信息平台：加强不动产登记和住房租赁平台建设，提升市场透明度与交易公平性。

关键信息

1. 租赁市场

• 租购同权政策已在多个城市试点，如上海、深圳、广州。
• 租户的稳定性和财富属性需通过政策、法律和市场手段保障。
• 教育资源分配是租购同权的核心，但存在筛选标准不一、公平性不足的问题。
• 新加坡通过教育券制度和学校间竞争实现教育资源流动，避免学区房现象。

2. 土地制度与供地机制

• 2015年国有建设用地供应总量为51.80万公顷，其中住宅用地占比14.1%。
• 一线城市土地供给少，成交均价高，是房价高涨的重要原因。
• 跨省占补平衡政策重启，旨在增加东部沿海省份的住宅用地供给。

3. 保障房供应

• 截至2014年，我国保障房供应量为480万套，占城镇住房总量的1.6%。
• 新加坡保障房（组屋）供应比例高达80%，政府提供低首付、低利率贷款支持。
• 政府需改善保障房商业模式，提高其吸引力与可持续性。

4. 财税金融调控

• 信贷调控主要通过提高首付比例和利率，如一线城市限贷政策。
• 租房税收优惠包括增值税减按1.5%、个人所得税优惠等。
• 房产税尚未实施，但被视作未来可能的调控工具，以抑制房产投机行为。

5. 信息平台建设

• 健全不动产登记和租赁平台，有助于提升市场透明度，防止信息不对称带来的不公平交易。

如何保障长效机制建设

1. 解决土地财政问题：

   • 改善保障房和租赁住宅的商业模式，使其具备可持续性和高回报性。
   • 优化政府考核体系，降低对GDP的依赖，增加对保障性住房的重视。

2. 保障租购同权的核心是教育资源均等化：

   • 教育资源稀缺，需通过政策引导其从供给端流动。
   • 推行教育券制度，鼓励学校竞争，提升教育质量。
   • 鼓励发展私立教育，吸引优质资源进入市场。

3. 规范租房市场法律执行：

   • 推动租赁合同登记备案，确保政策优惠落实。
   • 加强执法力度，确保法律有效执行，保障租户权益。

风险提示

• 政策变动风险：长效机制的推进依赖政策持续性和稳定性。

图表目录摘要

• 图表1：房地产增加值占GDP比例（2015年为6.05%）
• 图表2：一线城市住宅价格同比增速（2016年以来超20%）
• 图表3：我国成人人均财富基尼系数（81.9）
• 图表4：我国居民部门杠杆率（2005年16.86% → 2016年44.85%）
• 图表5：2015年国有建设用地供应（51.80万公顷）
• 图表6：一线城市土地供给最少
• 图表7：一线城市土地成交楼面均价最高
• 图表8：新加坡组屋贷款比例（≤25年80%、>25年60%）
• 图表9：一线城市限贷政策（首套房与二套房首付比例）
• 图表10：利率上升10%对还款成本的影响（提高8.7%）
• 图表11：企业借贷增长率下降（自2012年起）

分析师信息

• 分析师：李奇霖，联讯证券董事总经理，首席宏观研究员，执业编号：S0300517030002
• 联系方式：电话010-66235770，邮箱liqilin@lxsec.com

投资评级说明

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• 行业投资评级：增持、中性、减持。

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