2018房地产行业投资策略：房地产长效机制将促进人口集聚_49页-3mb

房地产长效机制将促进人口集聚

核心内容

房地产行业的发展与人口、城镇化、土地供给及制度改革密切相关。房地产长效机制主要包括发展租赁市场、构建保障房体系、土地改革、房地产投资信托基金（REITs）和房产税改革。这些措施旨在解决供需平衡问题，促进人口向核心城市聚集，推动土地市场的统一，由人口红利转向制度红利。

主要观点

• 人口与城镇化趋势：长期来看，人口持续向一二线城市聚集，城镇化仍有十年发展空间，预计于2030年进入后期。
• 土地供给问题：一二线城市人口增长快于土地供给，三四线城市土地供给未来将大幅减少，占比降低18%。
• 长效机制作用：通过租购并举、保障房建设、REITs推广和土地改革，房地产市场将实现供需平衡。
• 行业短期调控：短期内，房地产行业仍将在政策调控下运行，调控手段多样化，包括限购、限贷、限售等。

关键信息

人口与住房需求

• 本地出生人口与净迁入人口是决定城镇商品房市场刚性需求的核心要素。
• 人口出生率自1990年起逐步下行，2020年后将迅速下降。
• 2010年后人口流动趋缓，中部省份人口逐渐回流。
• 未来十年人口流动将加速，向城市圈集聚。

房地产长效机制

• 租购并举：降低人口流动门槛，促进劳动力流转。
• 保障房体系：降低高素质人才与低收入群体的流转成本，提升城市吸附力。
• REITs试点：拓宽房企融资渠道，合理化融资成本，促进市场化竞争。
• 土地改革：实现土地市场的统一规划与流转，促进土地资源优化配置。

商业模式转变

• 开发商：初期以建筑商为主，从事商品房与保障房建设。
• 地产商：中期引入产业+地产概念，打造产业园区、特色小镇等。
• 地产资本商：后期结合资本运作，以REITs、PERE为主要形式，从事物业运营与投资。

投资标的

• 龙头股：万科、招商蛇口、保利地产、金地集团。
• 成长股：新城控股、蓝光发展、阳光城。
• REITs标的：嘉宝集团。
• 长租公寓：世联行。

2018年行业展望

• 销售增速：预计为0%。
• 投资增速：预计为4%。
• 融资成本：REITs将促进融资成本合理化，国企和大型房企更易受益。

供给端与需求端调控

• 需求端：政策调控手段包括限购、限贷、限售，以抑制过热市场。
• 供给端：通过控制预售证发放、严查消费贷、控制土拍溢价率等方式，引导市场健康发展。

房地产资金来源

• 房企资金来源以销售回款和银行贷款为主，2016年到位资金为14.4万亿元，2017年1-9月为11.3万亿元。
• 居民部门加杠杆买房，中长期贷款占新增贷款比重较高。

重点公司覆盖表

附注

• 投资评级说明：买入、增持、中性、减持为证券投资评级；看好、中性、看淡为行业投资评级。
• 法律声明：本报告仅供申银万国证券研究所有限公司客户使用，不构成投资建议，使用需谨慎。

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