20211025-万联证券-房地产行业快评报告_坚持构建房地产健康发展长效机制_房地产税试点渐行渐近_3页_432kb

房地产税试点分析总结

核心内容

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过了关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。该决定明确了房地产税的征税范围、政策制定主体及试点期限，标志着房地产税试点工作进入实质性推进阶段。

主要观点

• 房地产税试点意义重大：房地产税的推出是调节财富差距、促进共同富裕的重要手段，也是地方财政收入的重要补充。
• 短期冲击，长期影响：短期内房地产税试点可能对房地产市场产生一定冲击，但从中长期来看，房地产行业的发展核心仍取决于人口结构、供需关系等因素。
• 政策导向明确：房地产税试点的推进体现了政策层面对“房住不炒”原则的坚持，以及对构建房地产健康发展的长效机制的重视。

关键信息

一、房地产税试点政策要点

1. 征税范围

   • 试点地区房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
   • 土地使用权人、房屋所有权人为纳税人。
   • 非居住用房地产仍按《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

2. 政策制定主体

   • 国务院负责制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。
   • 国务院及其有关部门、试点地区人民政府需构建科学可行的征收管理模式和程序。

3. 试点期限

   • 授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

二、房地产税试点加快推出的原因

1. 调节财富差距：通过征税调节收入分配，推动社会公平。
2. 补充地方财政：在存量房时代，房地产税有助于增强地方财政收入。
3. 落实“房住不炒”：是构建房地产健康发展长效机制的重要组成部分。

三、房地产税试点核心要素猜想

1. 征税范围

   • 试点城市数量预计不超过两位数，可能以核心城市为主。
   • 征税范围可能扩大至存量房，而非仅限于新购房或高端房。

2. 征税基数

   • 初期可能以交易价格进行评估，部分城市或采用评估价格作为征税基础。
   • 预计设置人均免征面积等税收优惠政策。

3. 税率

   • 税率由国务院制定，实行“因城施策”的差异化政策。

主要影响

• 短期冲击：房地产税的加快推出可能对房地产市场情绪和基本面造成一定冲击。
• 长期稳定：房地产行业长期发展仍依赖人口、供需等基本面因素，政策调整将逐步显现效果。
• 政策边际变化：建议投资者关注政策的进一步调整和细化，以把握市场动向。

投资评级

• 行业投资评级：

  • 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上；
  • 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%至-10%之间；
  • 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10%以上。

• 公司投资评级：

  • 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上；
  • 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%；
  • 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%；
  • 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。

风险提示

• 行业基本面持续快速下行；
• 持续大幅收紧房地产信贷政策。

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