2018-房地产长效机制之城市篇_深圳的壮志与束缚_24页-1mb

深圳房地产市场分析总结

核心内容

深圳作为全国房地产市场的“领先指标”，其住房供需长期失衡，且缺口持续扩大。尽管政府推出了一系列调控政策，包括“730新政”和“二次房改”，但供需矛盾依然存在。住房供需失衡主要源于供给不足，而需求端的调控手段如限售、限离等，可能放大市场波动并催生“黑市”。

主要观点

1. 需求端调控的局限性

   • 深圳的政策主要集中在限制需求端，如限售、限离、限企业购房等，但并未有效解决供给不足的问题。
   • 长期来看，这些短期调控手段若没有退出机制，可能带来新的风险。
   • 限售政策将减少当期供给，同时限制流动性，可能加剧房价波动。

2. 供需失衡与保障房供给

   • 深圳住房供需失衡特点显著，尤其是在核心城区。
   • “二次房改”计划在未来18年筹建170万套住房，但远低于住房总需求，且商品房占比不足15%，小产权房占比高达63%。
   • 增加保障房供给虽能缓解部分民生压力，但会进一步压缩商品房供给，增加商品房价格的上涨压力。

3. “长效机制”与“长期安排”

   • “二次房改”虽然覆盖时间较长，但本质上仍是一个“长期安排”，而非真正的“长效机制”。
   • 长期机制需要动态调节供需关系，且需保障政策的连续性。

4. 区域供需差异

   • 深圳各区域的开发强度差异显著，核心区域如罗湖、福田、南山开发强度已超70%，而非核心区域如光明、坪山开发强度较低。
   • 优先拆除重建区（如大空港新城、宝安中心区等）未来或具备价格弹性。

5. 深圳的出路

   • 深圳开发强度位于一线之首，扩容可能是唯一出路。
   • 在长效机制难以短期出台的情况下，“公式化”或“规则化”现有调控手段，有助于避免新的风险。

关键信息

• 住房供需数据

  • “十三五”期间深圳新增住房需求约180万套，但计划筹建仅75万套，缺口较大。
  • 商品房占比不足15%，小产权房占比高达63%。
  • “二次房改”计划筹建保障性住房170万套，但未来18年仍难以满足住房需求。

• 保障房建设情况

  • 保障房筹建方式包括新增建设与筹集，其中筹集方式占比逐渐提高，但有效供给效率偏低。
  • 保障房价格和租金远低于市场水平，但目前仍主要分布在非核心区域，难以对核心城区购房需求形成显著影响。

• 区域分析

  • 各区域开发强度差异显著，核心区域开发强度高，而非核心区域开发强度低。
  • 优先拆除重建区未来可能具备价格弹性，成为房价上涨的主要区域。

• 政策与数据

  • 深圳的“二次房改”是全国首个面向18年制定的住房规划文件。
  • 政府未设定短期调控政策的退出时间表，导致政策执行风险。

表格与图表摘要

• 表1：深圳“十三五”期间新增住房总需求预测为180万套，计划筹建75万套，缺口较大。
• 表2：深圳存量房中商品住房占比不足20%，小产权房占比高。
• 表3：保障性住房筹建占住房筹建比例逐步提高，从“十二五”期的32%提高至“十三五”期的48%。
• 表4：深圳“十二五”以来住房筹建计划与实际完成情况对比，显示完成率不一。
• 表5：商品住房筹建套数峰值在2017年，占比由“十二五”期的六成回落至“十四五”期的四成。
• 表6：保障性住房筹建套数“十三五”期有所扩量，且2017-2018年达到峰值。
• 表7：保障房“筹集”占比提高，有效供给效率可能打折。
• 表8：人才房租金约为市场租金的35%-63%，安居房房价约为市价的26%-54%，公租房租金约为市场租金的28%-40%。
• 表9：保障房区域分布不均，主要集中在龙岗、宝安、龙华、坪山等非核心区域。
• 表10：保障房新供用地储备主要分布在非核心区域，如光明、龙岗等。
• 图15：深圳市各区开发强度，核心区域开发强度超70%，非核心区域低于20%。
• 图19：深圳开发强度远高于国际警戒线水平，约为50%。

结论

深圳房地产市场面临长期供需失衡的问题，且核心区域开发强度已接近警戒线。尽管政府推出了多项调控政策，但供需矛盾依旧显著，且短期内难以解决。未来，深圳可能需要通过扩容和“公式化”调控手段来缓解供需矛盾，同时建立动态的长效机制以实现供需关系的持续调节。