房地产行业长效机制探讨系列（附周报数据跟踪）：从房地产税的混乱预期中寻找可能的“锚”-20180909-招商证券-40页-2mb

房地产税与长效机制分析总结

核心内容

本文围绕房地产税的实施背景、合理税率区间、对地方财政的作用及市场影响进行了深入探讨，并提供了当前房地产市场的最新数据与趋势分析。

主要观点

1. 房地产税的“锚”定义

• 合理税率区间：房地产税的税率应设定在一个较低的水平，以避免引发市场大幅波动。当前一线城市的80平住宅按运营回报评估值约150万，若按0.5%税率征收，年缴税约7500元；按市场交易价约500万，年缴税约25000元。
• 征收范围：应以较小的征收范围开始，以减少对市场的冲击。同时，抵扣项应灵活，以便地方政府根据实际情况进行调整。

2. 房地产税成为地方财政收入的重要来源

• 时间预估：房地产税成为地方财政收入的重要来源至少需要10年时间，这与我国城镇化率的提升密切相关。
• 城镇化率：当前城镇化率约为58.6%，预计在10年内达到70%。在此过程中，租金回报率将逐步提高，房地产税的征收力度也相应增加。

3. 房地产税的实施方式

• 按面积还是按套数抵扣：按面积抵扣更公平且更具灵活性，避免低密度豪宅避税。
• 房地产税与房产税：从法理角度看，房地产税更偏向财富调节税，而非对“地”征税，因此名称可能并不重要。
• 房屋登记联网：联网是主动扣税的依据，但居民申报制同样可行，且不依赖联网。

关键信息

4. 当前市场变化

• 流动性改善：市场流动性持续好转，利好房地产板块估值。
• 政策预期：房地产税可能在年内审议，但市场对其实施时间存在较大分歧。
• 市场基本面：一二线城市处于低斜率复苏通道，三四线城市因供给侧改革影响，复苏滞后。

5. 城市销售数据

• 一手房销售：整体57城上周日均销量同比-21%，一线城市同比-1%，二线城市同比-22%，三四线城市同比-24%。
• 二手房销售：整体19城上周日均销量同比-15%，北京同比+44%，深圳同比-8%，杭州同比-65%，南京同比-8%。

6. 库存与供需

• 库存去化周期：自2016年11月起持续回升，7月为10.2个月。
• 批售比：15Q4以来持续≤1，17Q4升至1以上，18年前5月回落至1以下。

7. 土地市场

• 供地与成交：8月百城住宅类土地供应建面回升，但成交建面有所回落。
• 楼面均价与溢价率：楼面均价略有上升，但溢价率继续回落，尤其在二线城市。

8. 地产公司配置建议

• 高周转公司：首选【万科A、保利地产】等，融资优势显著，业绩保障性强。
• 资源型公司：首选【华侨城A】，具备价值创造能力和边际改善空间。
• 高杠杆高周转公司：关注【中南建设】，未来盈利能力改善空间较大。
• 其他推荐：【光大嘉宝】由“审慎推荐”调至“强烈推荐”，【国贸、金融街】等自持型标的值得关注。

数据速览

9. 一手房销售

• 整体：57城上周日均销量同比-21%，环比-14%。
• 一线城市：4城，北京-60%，上海-31%，深圳+0%，广州-51%。
• 二线城市：13城，杭州+39%，宁波+301%，南京-5%，苏州+47%。
• 三线城市：40城，武汉-44%，青岛-39%，昆明未更新。

10. 二手房销售

• 整体：19城上周日均销量同比-15%，环比-18%。
• 重点城市：北京-18%，深圳-16%，杭州-10%，南京-17%。

11. 房价变化

• 70城房价：同比+6.6%，环比+1.2%。
• 涨幅TOP10：海口、济南、丹东、三亚等。
• 跌幅TOP10：蚌埠、平顶山、南京等。

12. 土地市场动态

• 土地成交面积：石家庄居首，上海、南昌、济南等紧随其后。
• 土地成交价格：部分地块楼面价较低，周边房价相对稳定。

结论

房地产税的实施需谨慎考虑税率和征收范围，以避免市场波动。当前房地产市场流动性改善，但三四线城市复苏仍需时间。房地产税作为长效机制的一部分，将在未来10年逐步发挥其对地方财政的作用。市场应关注高周转、资源型及多元化转型的地产公司，以把握未来增长机会。