20180906-华创证券-万科A-000002.SZ-2018年8月销售点评_淡季销售趋缓_拿地相对积极_成本继续下行_8页_562kb

报告摘要

万科A（000002）2018年8月销售点评总结

核心内容

万科A在2018年8月实现了383.4亿元的签约金额，同比增长3.5%，但环比下降15.1%。签约面积为257.4万平方米，同比下降6%。尽管8月为传统销售淡季，但公司销售均价达到14,895元/平，同比增长10.1%。1-8月累计签约金额为3,881.4亿元，同比增长11%；累计签约面积为2,599.6万平方米，同比增长8.7%。此外，公司新增建面3,713.2万平方米，同比增长18.8%，总地价为2,004.9亿元，同比下降8.5%。

主要观点

淡季销售表现：8月销售环比下降15.1%，但公司仍保持行业第四的销售额，显示其较强的市场竞争力。由于9、10月销售基数较低，公司后续两个月销售有望回暖。
拿地策略：8月公司新增20个项目及5个物流项目，拿地金额占当月销售额的58.9%，较去年同期下降5.6个百分点。公司在二线城市及长三角、珠三角重点城市积极布局，显示出对市场的精准判断和成本控制能力。
成本控制：8月拿地均价同比下降30.9%，平均楼面价为5,904元/平，拿地均价占销售均价的39.6%。1-8月平均楼面价为5,399元/平，同比下降22.9%，拿地成本持续下降。
投资建议：维持“强推”评级，目标价为45元，当前价为23.41元，市盈率仅为7.1倍，显示公司估值偏低，未来增长潜力较大。
财务预测：公司预计2018-2020年每股收益分别为3.31、4.21、5.33元，净利润增长稳定，市盈率和市净率持续下降，反映公司盈利能力和资产效率提升。

关键信息

8月销售数据：
- 签约金额：383.4亿元，同比增长3.5%，环比下降15.1%
- 签约面积：257.4万平方米，同比下降6%，环比下降16.1%
- 销售均价：14,895元/平，同比增长10.1%，环比增长1.2%
1-8月累计数据：
- 累计签约金额：3,881.4亿元，同比增长11%
- 累计签约面积：2,599.6万平方米，同比增长8.7%
- 累计新增建面：3,713.2万平方米，同比增长18.8%
- 累计总地价：2,004.9亿元，同比下降8.5%
拿地情况：
- 8月新增建面382.2万平方米，总地价225.6亿元
- 拿地均价占比销售均价39.6%，同比下降0.1%
- 1-8月拿地均价占比销售均价36.2%，同比下降9.0%
财务指标：
- 2017年净利润为37,208百万，2018年预测为48,433百万，2019年预测为61,641百万，2020年预测为78,002百万
- 2018年市盈率预测为7.1倍，市净率预测为1.6倍
- 2018年每股收益预测为3.31元，2019年预测为4.21元，2020年预测为5.33元

风险提示

房地产市场销量可能超预期下行
行业资金可能超预期收紧

投资评级说明

强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间
回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间

财务比率

成长能力：
- 营业收入增长率：1%（2017），24%（2018E），29%（2019E），34%（2020E）
- EBIT增长率：30%（2017），29%（2018E），26%（2019E），28%（2020E）
- 归母净利润增长率：33%（2017），30%（2018E），27%（2019E），27%（2020E）
获利能力：
- 毛利率：34%（2017），35%（2018E），35%（2019E），34%（2020E）
- 净利率：12%（2017），12%（2018E），12%（2019E），12%（2020E）
- ROE：21%（2017），23%（2018E），24%（2019E），24%（2020E）
- ROIC：15%（2017），16%（2018E），17%（2019E），18%（2020E）
偿债能力：
- 资产负债率：84%（2017），79%（2018E），79%（2019E），81%（2020E）
- 债务权益比：5.2（2017），3.7（2018E），3.8（2019E），4.3（2020E）
- 流动比率：0.9（2017），0.6（2018E），0.6（2019E），0.4（2020E）
- 速动比率：0.5（2017），0.4（2018E），0.4（2019E），0.3（2020E）
估值比率：
- P/E：9.2（2017），7.1（2018E），5.6（2019E），4.4（2020E）
- P/B：1.9（2017），1.6（2018E），1.3（2019E），1.1（2020E）
- EV/EBITDA：21.3（2017），14.7（2018E），14.4（2019E），14.5（2020E）

公司基本数据

总股本：1,103,915万股
已上市流通股：1,103,013万股
总市值：2,584.27亿元
流通市值：2,274.32亿元
资产负债率：84.7%
每股净资产：12.2元
12个月内最高/最低价：40.65/19.75元

投资建议

评级：强推
目标价：45.00元
当前价：23.41元

团队介绍

组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际
研究员：鲁星泽、曹曼，分别来自慕尼黑工业大学和同济大学
助理研究员：邓力，哥伦比亚大学理学硕士

华创证券研究所联系方式

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