20180605-华创证券-万科A-000002.SZ-跟踪分析报告_5月销售点评_销售稳步增长_拿地更趋积极_7页_1mb

万科A（000002）跟踪分析报告总结

核心内容概述

本报告主要分析了万科A在2018年5月的销售及拿地情况，并结合财务预测和投资建议，评估了公司未来的发展前景和投资价值。

主要观点

销售表现

• 5月销售数据：万科实现签约金额428.8亿元，同比增长19.5%；签约面积279.7万平方米，同比增长15.6%。
• 环比增长：签约金额环比增长2.4%，签约面积环比增长8.6%。
• 销售均价：5月销售均价为15,331元/平方米，环比下降5.7%，同比增长3.4%。
• 累计销售数据：1-5月累计签约金额2,390.3亿元，同比增长4.8%；累计签约面积1,585.6万平方米，同比增长4.3%。
• 销售增长趋势：销售增长稳健，且预计Q3因低基数效应销售表现将更为突出。

拿地情况

• 5月拿地：万科在5月共获取17个项目及4个物流项目，主要集中在二线城市及长三角、珠三角周边城市。
• 新增建面：5月新增建面322.4万平方米，环比下降15.5%，同比增长74.9%。
• 总地价：5月总地价为212.2亿元，环比增长12.3%，同比增长66.3%。
• 拿地占比：5月拿地金额占销售额的49.5%，较上年下降15.0pct。
• 楼面价：平均楼面价为6,583元/平方米，环比增长32.9%，同比下降4.9%。
• 1-5月拿地：新增规划面积1,691.0万平方米，同比增长39.3%；总地价876.8亿元，同比增长29.8%。
• 新增货值：按销售均价1.5万元/平方米估算，1-5月新增货值2,549亿元，略高于同期销售金额2,390亿元。

关键信息

投资建议

• 评级：强推（维持）
• 目标价：45.0元
• 当前价：27.3元
• 盈利预测：2018-2020年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元。
• 估值：当前价对应2018年PE为8.3倍，预计未来PE将逐步下降。

财务表现

• 营收与利润：2018年预计营业收入300,059百万元，归母净利润36,514百万元。
• 财务指标：
  • 毛利率：35%
  • 净利率：12%
  • ROE：23%
  • ROIC：16%
• 资产负债率：从84%降至79%，预计2020年为81%。
• 流动比率：从0.9降至0.6，速动比率从0.5降至0.3。
• 资产周转率：预计2018年为27%，2020年为34%。

投资价值分析

优势分析

• 行业地位：作为行业三十载领跑者，万科在高周转、住宅工业化、精装修产品、三级管控架构、城市群布局、人才计划、小股操盘模式、事业合伙人+跟投机制、创新业务发展等方面领先。
• 细分领域：在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等领域已领跑行业。
• 未来潜力：预计未来业绩和估值的贡献值得期待。

风险提示

• 行业风险：房地产行业下行风险可能影响公司销售和利润表现。

图表说明

• 图表1：公司销售金额及同比增速
• 图表2：公司历年拿地金额占比销售金额
• 图表3：2018年公司月度拿地销售金额比
• 图表4：2018年公司月度拿地销售面积比
• 图表5：2018年5月新增项目地块

团队信息

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）
• 团队荣誉：2017年团队新财富评选入围（第六名）

投资评级体系

• 公司投资评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。
• 行业投资评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%；
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

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