20180806-华创证券-万科A-000002.SZ-2018年7月销售点评_销售稳步增长_拿地开启加仓模式_8页_588kb

万科A（000002）2018年7月销售点评总结

核心内容

万科A在2018年7月销售及拿地方面表现强劲，展现出公司持续增长和扩张能力。公司7月实现签约金额451.4亿元，同比增长26.9%，签约面积306.8万平方米，同比增长23.2%。1-7月累计签约金额达3,498.0亿元，同比增长11.9%，新增建面达3,331.0万平方米，同比增长31.4%。公司在土地市场积极布局，7月拿地金额为556.6亿元，拿地金额/销售额比达123.3%，显示出公司在土地储备方面的强劲实力。

主要观点

1. 销售稳步增长，Q3低基数效应可期

• 7月单月销售额同比增长26.9%，环比下降31.2%，表明公司在销售端保持增长态势。
• 1-7月累计销售额同比增长11.9%，销售均价增长1.1%，显示出公司销售结构优化。
• Q3销售基数较低，预计销售表现将优于Q2，有望推动全年销售增长。

2. 拿地力度加大，成本控制良好

• 7月新增建面887.8万平方米，同比增长27.6%，拿地金额占比销售金额达123.3%，显示公司积极布局。
• 平均楼面价6,270元/平米，环比增长36.4%，同比增长68.9%，拿地均价占比销售均价42.6%。
• 1-7月拿地金额占比销售额达50.9%，较上年下降13.6%，表明公司拿地效率提升。
• 7月拿地主要集中在二线城市及长三角、珠三角重点城市，体现公司对核心区域的重视。

3. 投资建议：维持“强推”评级

• 公司作为行业三十载领跑者，具备多项领先优势，包括高周转、住宅工业化、精装修产品、三级管控架构等。
• 2018-2020年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元，现价对应2018年PE仅为6.4倍，远低于行业平均水平。
• 预计公司未来在拿地与销售集中度提升方面继续发力，有望保持龙头地位。
• 在物业服务、商业地产、物流地产等细分领域亦表现优异，未来业绩与估值贡献值得期待。

关键信息

销售数据

• 7月签约金额：451.4亿元，同比增长26.9%，环比下降31.2%。
• 7月签约面积：306.8万平方米，同比增长23.2%，环比下降31.8%。
• 1-7月累计签约金额：3,498.0亿元，同比增长11.9%。
• 1-7月累计签约面积：2,342.3万平方米，同比增长10.6%。
• 1-7月新增建面：3,331.0万平方米，同比增长31.4%。
• 1-7月总地价：1,779.2亿元，同比增长5.6%。

拿地情况

• 7月新增建面：887.8万平方米，同比增长27.6%。
• 7月总地价：556.6亿元，同比增长115.5%。
• 1-7月新增建面：3,331.0万平方米，同比增长31.4%。
• 1-7月总地价：1,779.2亿元，同比增长5.6%。
• 拿地金额占比销售额：1-7月达50.9%，较上年下降13.6%。
• 拿地均价占比销售均价：1-7月达35.8%，较上年下降9.4%。
• 按销售均价1.5万元/平估算：1-7月新增货值5,000亿元，高于同期销售额3,498亿元。

财务预测与估值

• 2018年每股收益：3.31元，对应PE仅6.4倍。
• 2019年每股收益：4.21元，对应PE5.0倍。
• 2020年每股收益：5.33元，对应PE4.0倍。
• 目标价：45.00元。
• 当前价：21.08元。
• 主要财务比率：
  • 毛利率：35%
  • 净利率：12%
  • ROE：23%
  • ROIC：16%
  • 资产负债率：79%（2018E）

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行。
• 行业资金超预期收紧。

附录信息

• 分析师：袁豪（组长、首席分析师）、曹曼（助理研究员）、鲁星泽、邓力。
• 联系方式：
  • 北京机构销售部：张昱洁（总监）、申涛、杜博雅、侯斌、过云龙、侯春钰。
  • 广深机构销售部：张娟（所长助理、总监）、王栋、汪丽燕、罗颖茵、段佳音、朱研、杨英伟。
  • 上海机构销售部：石露、沈晓瑜、朱登科、杨晶、张佳妮、沈颖、乌天宇、柯任、何逸云、张敏敏、蒋瑜。
• 公司基本数据：
  • 总股本：1,103,915万股。
  • 已上市流通股：1,103,013万股。
  • 总市值：2,327.05亿元。
  • 流通市值：2,047.96亿元。
  • 资产负债率：84.0%。
  • 每股净资产：12.3元。
  • 12个月内最高/最低价：42.24/21.01元。

投资评级说明

• 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上。
• 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%~20%。
• 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%~10%之间。
• 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%~20%之间。

财务预测表（单位：百万元）

资产负债表

现金流量表

利润表

主要财务比率

结论

万科A在2018年7月销售与拿地表现突出，销售稳步增长，拿地积极且成本可控。公司具备强大的市场竞争力和财务稳健性，未来在销售与拿地双轮驱动下有望持续增长。分析师维持“强推”评级，目标价为45元。投资者应关注房地产市场走势及资金政策变化等风险因素。