万科A（000002）10月销售点评总结
核心内容概述
万科A在2018年10月销售表现强劲，同时在拿地方面有所放缓，成本继续下行，整体体现出公司在房地产行业的稳健运营能力。报告维持“强推”评级，并给出目标价45元，当前股价为24.62元。
主要观点
1. 销售数据亮眼
- 10月销售数据：
- 签约金额：540.7亿元，同比增长47%，环比增长24.5%。
- 签约面积：341.3万平方米，同比增长37.7%，环比增长12.8%。
- 销售均价：15,842元/平方米，环比增长10.4%，同比增长6.7%。
- 1-10月累计销售数据：
- 累计签约金额：4,856.3亿元，同比增长12.2%。
- 累计签约面积：3,243.5万平方米，同比增长11.4%。
- 累计销售均价：14,972元/平方米，同比增长0.7%。
2. 拿地节奏放缓，成本继续下行
- 10月拿地情况：
- 新增建面：389万平方米，环比下降18.5%，同比下降28.8%。
- 总地价：194.8亿元，环比下降26.4%，同比下降51%。
- 拿地金额占销售金额比例：36%，环比下降0.4%，较上年下降28.5pct。
- 平均楼面价：5,007元/平方米，环比下降9.7%，同比下降31.2%。
- 拿地均价占销售均价比例：31.6%，环比下降0.2%，较上年下降13.5pct。
- 1-10月拿地数据：
- 新增建面：4,579.2万平方米，同比增长9.3%。
- 总地价：2,464.2亿元，同比下降14.4%。
- 拿地额占销售额比例：50.7%，较上年下降13.7pct。
- 平均楼面价：5,381元/平方米，同比下降21.7%。
- 拿地均价占销售均价比例：35.9%，较上年下降9.3pct。
- 新增货值：按销售均价1.5万元/平估算，公司1-10月新增货值达6,869亿元，高于同期销售金额4,856亿元，仍属于加仓行为。
3. 投资建议
- 维持“强推”评级，目标价45元。
- 2018-2020年每股收益预测分别为3.31元、4.21元、5.33元。
- 当前股价对应2018年PE仅为7.4倍，估值具有吸引力。
- 万科作为行业领跑者，在高周转、住宅工业化、精装修产品、三级管控架构、城市群布局、人才计划、小股操盘模式和创新业务等方面表现突出，未来业绩和估值贡献值得期待。
4. 风险提示
关键信息
财务指标概览
| 项目 |
2017A |
2018E |
2019E |
2020E |
| 主营收入（百万） |
242,897 |
300,059 |
387,482 |
520,585 |
| 同比增速（%） |
1 |
24 |
29 |
34 |
| 归母净利润（百万） |
28,052 |
36,514 |
46,472 |
58,806 |
| 同比增速（%） |
33 |
30 |
27 |
27 |
| 每股盈利（元） |
2.54 |
3.31 |
4.21 |
5.33 |
| 市盈率（倍） |
9.7 |
7.4 |
5.8 |
4.6 |
| 市净率（倍） |
2.0 |
1.7 |
1.4 |
1.1 |
主要财务比率
| 指标 |
2017 |
2018E |
2019E |
2020E |
| 毛利率 |
34% |
35% |
35% |
34% |
| 净利率 |
12% |
12% |
12% |
12% |
| ROE |
21% |
23% |
24% |
24% |
| ROIC |
15% |
16% |
17% |
18% |
| 资产负债率（%） |
84.9 |
84% |
79% |
81% |
| 债务权益比 |
5.2 |
3.7 |
3.8 |
4.3 |
| 流动比率 |
0.9 |
0.6 |
0.6 |
0.4 |
| 速动比率 |
0.5 |
0.4 |
0.4 |
0.3 |
| 总资产周转率 |
24% |
27% |
33% |
34% |
公司基本数据
| 项目 |
数据 |
| 总股本（万股） |
1,103,915 |
| 已上市流通股（万股） |
1,103,013 |
| 总市值（亿元） |
2,717.84 |
| 流通市值（亿元） |
2,391.87 |
| 资产负债率（%） |
84.9 |
| 每股净资产（元） |
12.7 |
| 12个月内最高/最低价 |
40.65/19.75 |
附录：10月新增项目地块
| 项目名称 |
城市 |
权益 |
占地面积（万方） |
建筑面积（万方） |
权益建筑面积（万方） |
总地价（万元） |
权益地价（万元） |
楼板价（元/平） |
| 三环西路项目 |
徐州 |
24% |
163,000 |
434,000 |
104,000 |
108,750 |
26,100 |
2,506 |
| 下湘湖项目 |
杭州 |
25% |
107,000 |
278,000 |
69,000 |
635,200 |
158,800 |
22,849 |
| 精武镇 78亩项目 |
天津 |
100% |
52,000 |
104,000 |
104,000 |
100,300 |
100,300 |
9,644 |
| 桐楠格 4#项目 |
哈尔滨 |
30% |
39,000 |
102,000 |
30,000 |
38,000 |
11,400 |
3,725 |
| 南阜村项目 |
太原 |
40% |
33,000 |
140,000 |
56,000 |
45,250 |
18,100 |
3,232 |
| 张马屯片区A-15地块项目 |
济南 |
67% |
111,000 |
277,000 |
186,000 |
210,000 |
140,700 |
7,581 |
| 409亩地块项目 |
西宁 |
40% |
272,000 |
716,000 |
286,000 |
237,500 |
95,000 |
3,317 |
| 中航城项目 |
贵阳 |
51% |
643,000 |
681,000 |
347,000 |
243,529 |
124,200 |
3,576 |
| 川汇区项目 |
周口 |
50% |
152,000 |
456,000 |
228,000 |
36,400 |
18,200 |
798 |
| 万纬余姚丈亭物流园 |
宁波 |
100% |
65,000 |
59,000 |
59,000 |
21,700 |
21,700 |
1,299 |
| 万纬重庆南岸物流园 |
重庆 |
100% |
55,000 |
53,000 |
53,000 |
21,700 |
21,700 |
1,299 |
投资评级说明
- 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上。
- 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%。
- 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10% - 10%之间。
- 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10% - 20%之间。
行业投资评级说明
- 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
- 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5% - 5%。
- 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。
研究团队
- 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职戴德梁行、中银国际，2017年团队新财富评选入围第六名）。
- 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士，2017年团队新财富评选入围成员）；曹曼（同济大学管理学硕士，2017年团队新财富评选入围成员）。
- 助理研究员：邓力（哥伦比亚大学理学硕士，2018年加入华创证券研究所）。
华创证券机构销售通讯录（部分）
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