20190911-川财证券-房地产行业2019年中报业绩综述：房企盈利能力分化，一线房企强者恒强_16页_1mb

房地产行业2019年中报业绩综述总结

核心内容

2019年上半年，中国房地产行业整体表现稳健，营业收入和净利润均实现增长，但行业内部分化显著，呈现出强者恒强的趋势。

主要观点

• 营业收入增长：房地产板块整体营业收入同比增长 $22.69%$，较2018年提升2.23个百分点。其中，二线房企增长最快，增速达 $31.02%$，而三线房企增速较低，仅为 $12.18%$。
• 净利润持续上行：房地产板块整体净利润同比增长 $21.11%$，但内部分化明显，三线房企净利润增速显著低于一线和二线房企。一线房企中，金地集团、阳光城、万科和保利地产的净利润增速表现突出，分别达到 $70.27%$、$48.8%$、$42.62%$ 和 $39.58%$。
• 毛利率与净利率改善：房地产板块销售毛利率为 $32.63%$，销售净利率为 $13.26%$，均较2018年有所提升。一线房企在毛利率和净利率方面表现优于二线和三线房企。
• ROE小幅上升：房地产板块ROE为 $6.39%$，较2018年上升0.22个百分点。一线房企ROE明显高于二线和三线房企，其中绿地控股和华夏幸福的ROE分别达到 $12.04%$ 和 $21.34%$。
• 资产负债率上升：房地产板块整体资产负债率为 $80.51%$，一线房企平均为 $82.69%$，高于二线和三线房企。剔除预收账款后，一线房企的资产负债率下降明显，其中招商蛇口和金地集团相对较低。
• 资金链收紧：受融资政策收紧影响，房企经营活动现金流净额整体下滑，一线房企净额为负，但部分房企如绿地控股、万科、保利地产仍保持正向现金流。

关键信息

• 行业分化明显：一线房企在营收、利润和财务指标上表现优于二线和三线房企，头部化趋势加强。
• 政策环境影响：房地产行业政策处于收紧阶段，导致资金链趋紧，中小房企面临更大挑战。
• 投资建议：中长期看好业绩表现亮眼、土储丰富、杠杆水平可控的大型房企，推荐标的包括保利地产、金地集团、万科、招商蛇口和华侨城。
• 估值优势：房地产板块市盈率仅为 $9.26$，在28个行业中排名倒数第三，处于历史低位，具备一定估值吸引力。

投资建议

• 重点推荐：保利地产、金地集团、万科等大型房企，因其业绩表现突出、土储充足、杠杆可控。
• 区域概念：看好建设粤港澳大湾区相关概念的房企，如招商蛇口和华侨城。
• 行业趋势：预计行业整体景气度恢复需时间，强者恒强将成为长期趋势。

风险提示

• 经济增长不及预期：可能影响房地产市场需求。
• 行业政策大幅收紧：可能进一步加剧行业分化，增加中小房企压力。

图表目录（关键指标）

• 图1：2013-2019H1房地产板块营业收入增长率（%）
• 图2：2013-2019H1一线房企营业收入增速（%）
• 图3：2013-2019H1房地产板块净利润增长率（%）
• 图4：2013-2019H1房地产板块净利润增长率（%）
• 图5：2013-2019H1房地产板块销售毛利率（%）
• 图6：2013-2019H1一线房企销售毛利率（%）
• 图7：2013-2019H1房地产板块销售净利率（%）
• 图8：2013-2019H1一线房企销售净利率（%）
• 图9：2013H1-2019H1房地产板块ROE（%）
• 图10：2013H1-2019H1一线房企ROE（%）
• 图11：2013-2019H1房地产板块资产负债率（%）
• 图12：2013-2019H1一线房企资产负债率（%）
• 图13：2019H1一线房企新增土地情况
• 图14：2013-2019H1房地产行业剔除预收账款资产负债率（%）
• 图15：2013-2019H1一线房企剔除预收账款资产负债率（%）
• 图16：2019H1一线房企净负债率（%）
• 图17：2013-2019H1房地产行业经营活动产生之现金流量净额（亿元）
• 图18：2013-2019H1一线房企经营活动产生之现金流量净额（亿元）
• 图19：房地产指数和上证指数表现对比
• 图20：2019年初至今A股各板块涨幅比较（%）
• 图21：2019年房地产板块涨幅排名前十个股（%）
• 图22：A股各行业市盈率
• 图23：房地产行业市盈率表现

分析师信息

• 分析师：陈雳

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