房地产行业2019年中报业绩综述：房企盈利能力分化，一线房企强者恒强-20190911-川财证券-16页_1mb

房地产行业2019年中报业绩综述总结

核心内容

2019年上半年，中国房地产行业整体呈现营业收入稳步增长、净利润持续上行的趋势。然而，行业内部存在显著分化，头部房企表现优于尾部房企，强者恒强的格局进一步凸显。

主要观点

• 营业收入增长：房地产整体板块营业收入同比增长22.69%，其中二线房企增速最快，达到31.02%；一线房企增速为24.35%；三线房企增速为12.18%。
• 净利润增长：房地产整体板块净利润同比增长21.11%，一线房企表现突出，净利润增速达26.34%；二线房企为48.54%；三线房企仅为13.11%。
• 毛利率与净利率提升：销售毛利率为32.63%，较2018年提升0.24个百分点；销售净利率为13.26%，较2018年提升0.84个百分点。一线房企在毛利率和净利率方面均优于二线和三线房企。
• ROE小幅上升：房地产整体ROE为6.39%，一线房企ROE平均值为9.07%，显著高于二线和三线房企。
• 资产负债率上升：房地产整体资产负债率为80.51%，一线房企平均为82.69%，高于二线和三线房企。剔除预收账款后，一线房企资产负债率降至74.93%，显示其财务结构相对健康。
• 资金链收紧：受融资政策收紧影响，房企经营活动现金流净额出现下滑，其中一线房企平均为-0.55亿元，三线房企平均为-1.55亿元，但部分大型房企如万科、保利地产仍保持正向现金流。

关键信息

1. 行业增长与分化

• 营业收入：整体板块同比增长22.69%，其中二线房企增速最快，三线房企增速最低。
• 净利润：整体板块同比增长21.11%，一线房企表现最为亮眼，部分房企净利润增速超过70%。
• 毛利率与净利率：一线房企毛利率和净利率均高于二线和三线房企，显示其更强的成本控制能力和项目溢价能力。
• ROE：一线房企ROE显著高于二线和三线房企，反映其更强的盈利能力。

2. 资产负债率与资金状况

• 资产负债率：整体板块资产负债率小幅上升至80.51%，一线房企平均为82.69%。
• 剔除预收账款后：一线房企资产负债率下降至74.93%，显示其财务结构相对稳健。
• 净负债率：部分大型房企如万科净负债率仅为36.77%，处于行业低位。

3. 行业表现与估值

• 板块涨幅：2019年初至9月11日，房地产指数上涨13.87%，低于上证指数20.65%。
• 市盈率：当前房地产板块市盈率仅为9.26，处于历史低位，估值优势明显。

4. 投资建议

• 中长期看好：业绩表现亮眼、土储丰富、杠杆水平可控的大型房企，如保利地产、金地集团、万科。
• 区域概念：建设粤港澳大湾区相关的大型房企，如招商蛇口和华侨城，也值得关注。
• 行业趋势：预计未来行业将进一步分化，中小房企压力加大，强者恒强将成为趋势。

风险提示

• 经济增长不及预期：可能影响房地产市场需求。
• 行业政策持续收紧：融资环境趋严，可能对房企资金链造成更大压力。

投资评级说明

• 证券评级：以6个月内证券的绝对收益为分类标准，30%以上为买入，15%-30%为增持，-15%-15%为中性，-15%以下为减持。
• 行业评级：以6个月内行业相对市场基准指数的收益为分类标准，30%以上为买入，15%-30%为增持，-15%-15%为中性，-15%以下为减持。

重要声明

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