20220725-国金证券-地产行业专题报告_强者恒强_改善房企正把握行业新机遇_19页_2mb

房企竣工交付风险及行业分化分析报告总结

核心内容

• 竣工交付风险：近期房企竣工交付风险事件频发，主要原因是出险房企流动性困难，导致项目停工及交付延误。购房者因担心烂尾而发起“断贷”诉求，对民企项目接受度下降，市场信心受挫。
• 区域分布：交付风险主要集中在中西部城市，如郑州、昆明、南宁等，这些城市的在售库存去化周期超过20个月，市场供求压力较大。
• 销售分化：2021年以来，出险房企销售规模占比持续下降，而改善型房企销售排名显著上升，显示行业正加速分化。
• 政策影响：预计土拍政策将持续放宽，需求侧限购限售等政策将优化，但并非所有房企都能享受政策红利，只有拥有优质货值和销售能力的房企才能受益。
• 投资建议：优先推荐改善型房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等，以及财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展、华润置地。

主要观点

• 流动性困难是核心问题：出险房企因销售资金回笼减少、融资渠道受阻而陷入流动性困境，导致项目停工及交付风险。
• 交付风险对市场信心影响大：交付风险事件可能延缓市场销售复苏，尤其对民企项目影响显著，导致购房者信心受挫。
• 改善房企强者恒强：改善型房企因布局高能级城市核心板块，土储流动性高，具备更强的销售能力和利润率提升空间。
• 政策支持有限：虽然政策放宽，但对出险房企的纾解作用有限，需外部资金介入，如专项基金设立以解决交付问题。
• 销售分化加速：TOP30房企销售排名变化显著，改善型房企表现优于出险房企，显示行业格局重塑趋势。

关键信息

• 销售数据：
  • 2022年1-6月全国商品房销售金额同比 $-28.9%$。
  • 2022年1-6月百强房企销售金额同比 $-50.7%$。
• 融资状况：
  • 1Q22和2Q22房企公开债券发行金额分别同比 $-47.2%$、$-32.7%$。
  • 2022-2024年每年平均到期债券金额约6000亿元。
• 土拍市场：
  • 2021年下半年以来，全国土拍市场成交溢价率下滑，流拍率上升。
  • 民企拿地宗数比例仅占26%，地方国资平台占比达39%。
• 土储去化：
  • 26家典型房企土储去化周期平均为3.2年，而绿城中国、建发国际、滨江集团分别为2.4、2.0、1.6年。
• 利润率提升：
  • 改善型房企可通过流动性、产品溢价和新增高利润项目提升利润率。
  • 限价政策调整有助于改善型产品溢价，如上海仁恒海上源项目限价突破，毛利率提升至29%。

投资建议

• 首推改善型房企：绿城中国、建发国际、滨江集团等，因其布局重点城市核心板块，具备高周转能力和高利润率。
• 稳健选择国企央企：如保利发展、中国海外发展、华润置地，因其财务结构健康，销售相对稳定，具备一定的拿地能力。
• 行业复苏预期：高能级城市和改善需求将引领行业复苏，房企需把握机遇，实现弯道超车。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳。
• 三四线城市恢复力度弱。
• 多家房企出现债务违约。

图表信息

• 图表1至图表30包含销售数据、融资情况、土拍政策、土储去化周期、利润率变化等关键指标，为分析提供数据支持。

行业趋势

• 房企销售分化加速，改善型房企强者恒强。
• 交付风险事件将加速行业洗牌和供给侧出清。
• 土拍政策持续放宽，需求侧政策优化，但需关注政策对市场实际提振效果。

市场影响

• 交付风险对地产产业链造成负面影响，包括供应商和地方政府。
• 民企在销售和投资端参与度下降，可能影响市场供应。
• 地方财政压力加大，土地出让难度增加。

未来展望

• 专项基金设立将有助于解决交付问题，提振市场信心。
• 改善型房企在政策宽松背景下将更具优势，把握市场复苏红利。
• 行业格局重塑，头部房企地位进一步巩固，市场集中度提升。