2恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划说明书120170106_246页_1mb

恒泰浩睿—北大医疗产业园资产支持专项计划总结

一、产品概述

恒泰浩睿—北大医疗产业园资产支持专项计划是由恒泰证券作为管理人设立的资产证券化产品，其基础资产为北大医疗产业园持有的目标物业的租金收入及其他运营收入。该专项计划发行了A类、B类和C类资产支持证券，三类证券均获得中诚信证券评估有限公司的AAA级评级，但该评级不构成投资建议。

二、主要风险提示

1. 现金流预测风险

基础资产现金流来源于目标物业的租金收入，存在因租金收入波动、承租人违约、市场景气度变化等导致现金流不稳定的风险。

2. 现金流混同及挪用风险

目标物业与二期物业及其他资产现金流可能混同，且物业持有人可能挪用运营资金，影响基础资产现金流。

3. 目标物业公允价值下降风险

若目标物业价值大幅下降，可能影响专项计划的现金流及资产支持证券持有人收益。

4. 不动产登记证获取风险

目标物业尚未取得《不动产登记证》，若无法按时办理，可能影响抵押权实现及专项计划运作。

5. 租金收缴率风险

若租户因经营状况或资金问题未能按时足额支付租金，将影响租金收入及现金流。

6. 抵押登记宽限期风险

在专项计划设立后250个工作日内无法完成抵押登记，可能影响抵押权实现及资产处置。

7. 实际用途与用地规划不一致风险

目标物业3、5号楼部分租赁面积存在实际用途与用地规划不一致的不确定性，可能影响租金收入。

8. 私募基金无法退出风险

若国家政策或市场环境变化，可能导致私募基金无法如期退出，影响专项计划现金流。

9. 交易无法完成风险

涉及委托贷款、股权收购等交易若未按期完成，将对专项计划产生不利影响。

10. 参与机构信用风险

• 北大医疗信用风险：北大医疗存在盈利能力一般及子公司被调查的风险，可能影响其履行相关义务。
• 方正集团信用风险：方正集团亦被证监会调查，若调查不利，可能影响其担保责任履行。

11. 提前终止/退出风险

若A类证券评级下调，或物业持有人未能取得不动产登记证，专项计划可能提前终止，影响投资者投资计划。

12. A类证券回售风险

若回售登记期内未完成回售确认，或流动性支持机构无法买入差额部分，可能影响回售完成。

13. 收益形式受限风险

在实现公开发行后，专项计划资产支持证券持有人可能面临无法以现金形式实现收益，需持有REITs份额，且存在锁定期限制。

三、产品结构与运作安排

1. 产品分类

• A类资产支持证券：目标募集规模9.30亿元，年利率调整机制，每年固定还本。
• B类资产支持证券：目标募集规模11.20亿元，享有优先收购权，需支付权利维持费。
• C类资产支持证券：目标募集规模0.50亿元，享有优先收购权，需支付权利维持费。

2. 收益分配

收益分配包括回收款分配、权利维持费分配、处分分配及份额分配。A类证券每年分配收益，B类和C类证券到期还本。

3. 回售机制

A类证券设有回售安排，投资者可在特定日期申请回售，管理人需协助办理过户，并由流动性支持机构提供资金支持。

4. 优先收购权安排

北大医疗拥有B类和C类证券的优先收购权，可在优先收购权行权期内行使，支付权利维持费及收购价款，由登记托管机构完成过户。

5. 信用增级措施

专项计划通过多种方式实现信用增级，包括目标物业抵押、租金收入超额覆盖、北大医疗提供流动性支持、方正集团提供连带责任担保、差额支付承诺、回购承诺等。

四、关键信息与交易结构

1. 基础资产

基础资产为私募基金的基金份额，包含物业持有人70.01%的股权及委托贷款债权，物业为位于北京市昌平区回龙观镇中关村国际生命医疗园B-6a及B-6c。

2. 专项计划存续期

自专项计划设立日起至2035年1月23日，若提前终止则可能影响产品期限。

3. 优先收购权行权循环期

分为六个优先收购权行权循环期，每个循环期的起始日与截止日明确，优先收购权人可在任一循环期内行使优先收购权。

4. 专项计划账户管理

专项计划账户下设回收款科目、权利维持费科目、处分收入科目，用于资金核算与分配。

五、参与机构与责任

1. 管理人（恒泰证券）

• 负责专项计划的设立、运作及清算。
• 有权调整票面利率，收取管理费和销售费。
• 承担因管理不善导致的赔偿责任。

2. 托管人（中国民生银行北京分行）

• 负责专项计划账户资金的托管及划款。
• 有权拒绝执行不符合约定的划款指令。
• 承担因托管不善导致的赔偿责任。

3. 基金管理人（西藏方恒）

• 管理私募基金，负责基金财产的运作。
• 有权调整基金业务规则，监督基金托管人。

4. 原始权益人（北大医疗）

• 作为物业运营方，负责目标物业的运营及收益承诺。
• 在评级下调时需支付A类证券未分配本金及预期收益。
• 作为优先收购权人，有权收购B类和C类证券。

5. 担保人（方正集团）

• 对北大医疗的流动性支持、评级下调承诺、运营收入差额补足等提供连带责任担保。
• 承担差额支付及回购义务。

六、总结

该专项计划通过多重信用增级措施保障资产支持证券的收益，包括物业抵押、租金收入超额覆盖、流动性支持、担保承诺等。然而，仍存在多种风险，如现金流波动、物业登记未完成、优先收购权行使、私募基金退出困难等，可能对资产支持证券持有人造成不利影响。投资者应关注相关风险并审慎决策。