4恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告（1）20170106_36页_838kb

报告摘要

恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容概述

本报告是对“恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划”进行的信用评级分析，旨在评估A类、B类及C类资产支持证券的信用等级及兑付能力。该专项计划由恒泰证券设立，原始权益人为北大医疗产业集团有限公司，担保人为北大方正集团有限公司，目标物业为位于北京市昌平区回龙观镇中关村国际生命医疗园B-6a的北大医疗产业园一期项目，总规模不超过21亿元。

主要观点

资产支持证券结构：
- A类资产支持证券规模为9.30亿元，期限约为18年（可提前结束），设有回售权。
- B类资产支持证券规模为11.20亿元，期限约为3+3+3+3+3+3年（可提前结束），设有优先收购权。
- C类资产支持证券规模为0.50亿元，期限与B类相同。
信用评级与兑付保障：
- 中诚信证评基于相关信息授予A类、B类、C类资产支持证券不同的信用级别，反映了其预期收益及时支付及本金足额偿付的可能性。
- A类证券的租金收入对本息覆盖倍数在1.22倍及以上，保障较强。
- B类和C类证券受益于北大医疗的优先收购权和方正集团的担保，增强了兑付的可靠性。
现金流分析：
- 专项计划现金流来源于租金、物业管理费及权利维持费。
- A类证券在正常景况下覆盖倍数稳定，即使在租金下跌至18%的情况下，仍能覆盖本息。
- B类和C类证券在私募基金退出或优先收购权未行使的情况下，覆盖倍数分别达到1.23倍、5.08倍（压力景况一）及1.05倍、1.01倍（压力景况二）。
交易结构与法律保障：
- 专项计划的交易结构涉及委托贷款、私募基金、资产支持证券等，法律文件完备，基础资产权属清晰，具备合法合规性。
- 方正集团为北大医疗提供连带责任担保，确保其履行相关义务，增强了专项计划的信用支持。
风险及缓解机制：
- 租金收入波动风险：目标物业出租率及租金水平有望提升，同时北大医疗承诺补足运营收入差额，保障A类证券兑付。
- 优先收购权人放弃收购风险：优先收购权人放弃收购的成本较高，且方正集团担保确保其履行义务。
- 物业资产公允价值下滑风险：目标物业位于中关村生命科学园，周边配套成熟，未来价值增长空间较大，但中诚信证评将持续关注其价值变化。

关键信息

目标物业基本情况：
- 一期项目建筑面积为165,403.09平方米，截至2016年6月出租率超90%。
- 二期项目已封顶，预计2017年8月竣工，有助于提升整体出租率和租金水平。
专项计划账户设置：
- 专项计划账户下设有回收款、权利维持费和处分收入科目，分别用于记录不同来源的资金。
信用触发机制：
- 若发生违约事件，管理人有权终止专项计划，保障投资者权益。
现金流分配机制：
- 专项计划的现金流按照回收款、权利维持费、处分收入等顺序进行分配，确保资产支持证券的本息兑付。
参与方信息：
- 原始权益人：北大医疗产业集团有限公司。
- 担保人：北大方正集团有限公司。
- 管理人：恒泰证券股份有限公司。
- 托管人：中国民生银行股份有限公司北京分行。
- 基础资产：北大医疗持有的私募基金份额。