华鑫-中南建设物业资产支持专项计划-计划说明书_154页_5mb

报告摘要

中南集团·中南建设物业资产支持专项计划总结

核心内容概述

华鑫-中南建设物业资产支持专项计划是由华鑫证券作为管理人和销售机构，以中南建设的物业费债权为基础资产发行的一种资产支持证券。该专项计划旨在通过物业费现金流作为第一还款来源，结合优先/次级分层结构及差额支付承诺等信用增级措施，为投资者提供相对稳定的收益。

主要观点

产品结构
专项计划分为优先级和次级资产支持证券。优先级资产支持证券包括中南建设01至05，共5个类别，评级均为AA+。次级资产支持证券由中南建设全额认购，不设预期收益率。
基础资产
基础资产为中南建设转让的物业费债权，包括物业费、开发商补贴、滞纳金、违约金等。这些债权来源于其下属物业公司的服务合同。
现金流与兑付机制
专项计划的现金流来源于物业费收入，按季度支付预期收益，到期日前最后一年分四次按季度等额摊还本金。兑付日为每年11月26日或其顺延日。
风险与保障机制
专项计划涉及多种风险，包括原始权益人破产、经营风险、现金流预测偏差、流动性风险、差额支付承诺人信用风险等。通过优先/次级分层、差额支付承诺、现金流归集与分配机制等手段进行信用增级。
合格投资者
投资者需为合格投资者，具备相应的风险识别和承担能力，且符合《私募投资基金监督管理暂行办法》及深交所相关要求。

关键信息

一、专项计划基本信息

名称：华鑫-中南建设物业资产支持专项计划
管理人：华鑫证券有限责任公司
财务顾问：摩根士丹利华鑫证券有限责任公司
托管人：平安银行股份有限公司上海分行
监管银行：中国建设银行股份有限公司海门支行
资产服务机构：江苏中南建设集团股份有限公司
差额支付承诺人：江苏中南建设集团股份有限公司
信用评级机构：大公国际资信评估有限公司
评级：AA+
总募集规模：5.5亿元人民币
优先级募集规模：5.0亿元人民币（分5档，分别为0.90亿、0.95亿、0.95亿、1.05亿、1.15亿）
次级募集规模：0.5亿元人民币
资产支持证券总份数：5,500,000份，每份面值100元人民币
专项计划设立日：根据验资报告，募集资金达到目标募集规模之日
初始基准日：2015年11月1日
特定期间：自2015年11月1日起至2020年11月17日
预期到期日：优先级资产支持证券分别于2016年至2020年11月26日到期，次级资产支持证券于2020年11月26日到期
法定到期日：2022年11月26日
专项计划终止日：根据相关条件，可能为到期日、违约事件发生日或资产处置完毕日

二、主要风险提示

原始权益人破产风险：中南建设破产将影响物业费收入，进而影响资产支持证券兑付。
经营风险：若中南建设超出政府指导价收取物业费，可能面临处罚，影响现金流。
现金流预测风险：物业费收入受物业服务面积、价格等因素影响，存在预测偏差风险。
现金流不足风险：若物业费收入不足，可能影响本金和收益的兑付。
流动性风险：物业费延迟缴纳或合格投资变现困难，可能导致流动性不足。
基础资产现金流划转风险：基础资产现金流划转可能存在流程或操作风险。
资金混同风险：物业费可能暂存于中南建设收款账户，存在资金混同风险。
持续运营风险：中南建设及中南物业服务公司需持续履行合同义务，否则可能影响基础资产回收。
差额支付承诺人信用风险：若差额支付承诺人未能履行义务，将导致资产支持证券持有人损失。
利率风险：优先级资产支持证券票面利率固定，市场利率上升时价格可能下降。
资产支持证券流动性风险：在交易对手有限的情况下，可能无法及时出售资产支持证券。
评级风险：评级机构可能调整或撤销评级，影响资产支持证券价值。
管理风险：管理人、托管人、资产服务机构等存在违约或操作失误风险。
其他风险：包括政策与法律风险、税收风险、不可抗力、技术与操作风险等。

三、交易结构与相关方

管理人/销售机构：华鑫证券有限责任公司
- 法定代表人：俞洋
- 办公地址：北京市东城区朝阳门北大街6号首创大厦1009室
- 联系人：陈戈、杨旭山、郑磊、张晋、董宇星、何金轩
- 电话：010-85283066、010-85283133
- 传真：010-85283566
- 网址：http://www.cfsc.com.cn
原始权益人/资产服务机构/差额支付承诺人：江苏中南建设集团股份有限公司
- 法定代表人：陈锦石
- 办公地址：江苏省海门市上海中路899号中南大厦
- 联系人：陆军
- 电话：0513-68702816
- 传真：0513-68909871
- 网址：http://www.zhongnanconstruction.cn
财务顾问/项目主协调人：摩根士丹利华鑫证券有限责任公司
- 法定代表人：王文学
- 办公地址：上海市浦东新区世纪大道100号上海环球金融中心75楼
- 联系人：高蒙、李耀光、陈卓、马麟、张本崇
- 电话：021-20336000
- 传真：021-20336043
- 网址：http://www.morganstanleyhuaxin.com
托管人：平安银行股份有限公司上海分行
- 负责人：杨华
- 办公地址：上海市浦东新区陆家嘴环路1333号
- 联系人：林剑青
- 电话：021-50151154
- 传真：021-50151147
- 网址：http://bank.pingan.com
监管银行：中国建设银行股份有限公司海门支行
- 负责人：赵启山
- 办公地址：江苏省海门市人民西路2号
- 联系人：吴泽宇
- 电话：0513-68909871
- 传真：0513-68909871
- 网址：www.ccb.com
信用评级机构：大公国际资信评估有限公司
- 法定代表人：关建中
- 办公地址：北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦A座2901
- 联系人：薛斌
- 电话：010-51087768
- 传真：010-84583355
- 网址：www.dagongcredit.com
法律顾问：北京市君合律师事务所
- 负责人：肖微
- 办公地址：北京市建国门外北大街8号华润大厦20层
- 联系人：蒋文俊
- 电话：010-85191300
- 传真：010-85191350
- 网址：http://www.junhe.com
会计师事务所：利安达会计师事务所（特殊普通合伙）
- 负责人：黄锦辉
- 办公地址：北京市朝阳区总云寺北里210号楼1101室
- 联系人：王晶
- 电话：010-85886680
- 传真：010-8