20180401-华创证券-房地产3月房企销售点评_3月高基数下房企分化_4_5月或重归走强趋势_重申看多龙头_10页_1mb

行业快评总结 - 房地产

核心内容

本报告为华创证券对2018年3月房地产行业销售情况的点评，重点分析了房企销售表现、行业趋势及投资建议。报告指出，3月房企销售增速放缓，主要受推盘量减少和高基数影响，但预计4、5月销售将恢复走强，继续看好龙头房企的发展前景。

主要观点

1. 销售表现

• 3月销售数据：

  • 克尔瑞发布3月18年房地产公司销售排行，碧桂园以692亿元稳居第一，恒大和万科分别以496亿元和483亿元位列第二、第三。
  • 前三房企销售门槛从17年同期的385亿元提升至483亿元。
  • 3月销售过百亿房企达21家，比去年同期增加4家。

• 整体趋势：

  • 3月主流53家房企销售金额为6,245亿元，环比增长50%，但同比仅增长8%，较前值下降15个百分点。
  • 1-3月累计销售金额为16,364亿元，同比增长29%，较前值下降7个百分点。
  • Top10房企3月销售金额为3,135亿元，环比增长29%，但同比下降3%，较前值下降34个百分点。
  • 1-3月Top10房企累计销售金额为8,938亿元，同比增长26%，较前值下降15个百分点。

2. 销售放缓原因

• 推盘量减少：3月主流16城推盘面积同比减少50%和55%，主要受严预售证监管、两会及春节延迟等因素影响。
• 高基数效应：17年3月因调控从严，出现抢签约现象，导致销售基数异常高。例如，万保招金+新城的17年4月销售环比下降30%，而16年同期仅下降4%。
• 去化率稳定：3月主流16城成交/推盘比为1.3，虽略低于1月的1.6，但整体仍处于高位，显示市场去化率稳定。

3. 房企分化

• 龙头房企表现亮眼：恒大、保利、融创、新城、阳光城、金科、中南等房企在高基数下仍保持良好增长，其中恒大3月销售同比增长29%，阳光城增长136%。
• 部分房企表现疲软：如绿地、金地、中南、荣盛等房企销售同比出现下降，但部分房企如蓝光、东原、佳兆业等仍保持增长。

4. 投资建议

• 看多龙头房企：由于供给端调控资源向龙头集聚，未来2-3年销售集中度将大幅提高，预计主流15家房企销售额集中度将从目前的32%提升至2020年的60%。
• 销售与业绩增长：未来3年，主流房企销售额有望增长25-30%，业绩增长20-25%。
• 估值体系重构：龙头房企在供给调控下，估值体系由beta转向alpha，预计估值上涨超50%。
• 推荐房企：
  • 强烈推荐：万科A、新城控股、保利地产、招商蛇口、金地集团、蓝光发展、荣盛发展、北辰实业
  • 推荐：华夏幸福、中南建设、华侨城A、北京城建、光大嘉宝、绿地控股、首开股份

关键信息

• 销售趋势：3月销售增速放缓，但4、5月预计重归走强趋势。
• 行业集中度：1-2月Top10房企销售额集中度从37.3%跳增至46.6%，显示行业集中度提升。
• 市场去化率：3月主流16城去化率保持稳定，成交/推盘比为1.3。
• 未来展望：供给端调控将推动销售集中度提升，龙头房企成长空间打开，估值体系重构。

风险提示

• 房地产市场下行风险：行业存在下行风险，需关注市场变化及政策调整。

图表说明

• 图表1：2018年3月53家重点房企销售排名（按全年销售金额）
• 图表2-7：展示房企销售金额、面积及同比数据，分析行业趋势
• 图表8-10：展示龙头房企销售金额及面积集中度变化
• 图表11-17：展示各房企2016-2018年销售金额趋势

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券研究所。
• 助理研究员：
  • 鲁星泽，慕尼黑工业大学工学硕士，2015年加入华创证券研究所。
  • 曹曼，同济大学管理学硕士，2017年加入华创证券研究所。

投资评级体系

• 公司评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300 20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300 10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300变动幅度在-10%—10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300跌幅在10%-20%之间

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过沪深300 5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度在-5%—5%之间
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300 5%以上

免责声明

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