房地产行业3月房企销售点评：3月高基数下房企分化，4、5月或重归走强趋势，重申看多龙头-20180401-华创证券-10页-1mb

行业快评总结：房地产行业3月销售点评

核心内容

2018年3月，中国房地产行业销售数据呈现高基数下的分化趋势，尽管整体销售金额同比增速放缓，但龙头房企仍表现出强劲的市场竞争力。3月，克尔瑞发布的销售数据显示，碧桂园以692亿元的销售额位居榜首，恒大和万科分别以496亿元和483亿元紧随其后。前三大房企的销售门槛从去年同期的385亿元提升至483亿元，反映出行业集中度的持续提升。

主要观点

1. 销售增速放缓原因分析

• 推盘量减少：3月主流16城的推盘面积同比分别下降50%和55%，主要受到预售证监管趋严、两会时间延长以及春节假期推迟等影响。
• 异常高基数：2017年3月因调控从严导致抢签约，形成异常高基数，使得2018年3月的同比增速显得疲软。
• 去化率稳定：尽管推盘量减少，但去化率保持在1.3左右，显示市场消化能力依然较强。

2. 房企分化明显

• 龙头房企如碧桂园、恒大、保利、融创、新城、阳光城、金科、中南等在高基数下仍表现突出，销售额同比增幅显著。
• 部分房企如绿地、金地、荣盛等销售额同比出现下滑，显示行业竞争加剧，中小房企面临更大压力。

3. 未来趋势预测

• 由于4、5月销售基数将大幅走低，预计销售同比将回升，行业整体有望重归走强趋势。
• 供给端调控（如融资从严、预售证监管和土地调控）正在推动资源向龙头房企集中，预计未来2-3年销售集中度将显著提升，主流15家房企销售额集中度有望从目前的32%提升至2020年的60%。

关键信息

• 3月销售数据：

  • 主流53家房企3月销售金额合计6,245亿元，环比增长50%，同比增长8%。
  • Top10房企3月销售金额合计3,135亿元，环比增长29%，同比增长-3%。
  • 1-3月累计销售金额达16,364亿元，同比增长29%。

• 房企表现：

  • 碧桂园：3月销售额692亿元，YOY +9%；1-3月累计销售额1,878亿元，YOY +25%。
  • 恒大：3月销售额496亿元，YOY +29%；1-3月累计销售额1,618亿元，YOY +51%。
  • 万科：3月销售额483亿元，YOY -24%；1-3月累计销售额1,520亿元，YOY +1%。
  • 保利地产：3月销售额372亿元，YOY +30%；1-3月累计销售额878亿元，YOY +53%。
  • 融创中国：3月销售额306亿元，YOY +37%；1-3月累计销售额718亿元，YOY +77%。
  • 新城控股：3月销售额184亿元，YOY +41%；1-3月累计销售额377亿元，YOY +63%。
  • 阳光城：3月销售额145亿元，YOY +136%；1-3月累计销售额279亿元，YOY +80%。
  • 金科集团：3月销售额122亿元，YOY +77%；1-3月累计销售额253亿元，YOY +83%。
  • 中南建设：3月销售额102亿元，YOY +41%；1-3月累计销售额248亿元，YOY +60%。

• 行业趋势：

  • 供给端调控推动资源向龙头集中，预计未来销售集中度将显著提升。
  • 龙头房企在总量稳定下具备结构性增长机会，估值体系正在重构，有望实现估值上涨超50%。

投资建议

• 推荐房企：

  • 强烈推荐：万科A、新城控股、保利地产、招商蛇口、金地集团、蓝光发展、荣盛发展。
  • 推荐：华夏幸福、中南建设、华侨城A、北京城建、光大嘉宝、绿地控股、首开股份。

• 行业评级：推荐

风险提示

• 房地产市场下行风险依然存在，需关注政策变化和市场波动。

团队介绍

• 首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券研究所。
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）。

投资评级体系

• 公司评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上。
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%。
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%—10%之间。
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%之间。

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过沪深300指数5%以上。
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度在-5%—5%之间。
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300指数5%以上。

分析师声明

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