20181201-华创证券-11月房企销售点评_市场销售走弱_龙头相对较好_一二线房企更优_11页_970kb

11月房企销售点评总结

核心内容

11月房地产市场销售表现整体走弱，但头部房企销售表现相对较好，尤其是布局一二线城市的房企。克尔瑞发布的数据显示，11月主流50家房企销售金额为6,905亿元，环比增长4%，同比增长21%，但增速较前值下降10个百分点。1-11月累计销售金额达69,527亿元，同比增长36%，较前值下降2个百分点。销售面积为5,209万平方米，环比增长2%，同比增长13%，累计销售面积同比增长33%。

主要观点

• 单月销售情况：万科在11月单月销售金额首次年内登顶，达到566亿元（YOY +63%）；碧桂园和融创分别以530亿元和450亿元位列第二、第三。恒大、金科等房企销售同比下滑，而富力、金茂、金科等则实现显著增长。
• 累计销售情况：碧桂园继续领跑，累计销售金额达6,646亿元（YOY +24%），万科紧随其后，累计销售金额为5,422亿元（YOY +16%）。累计销售金额破千亿的房企达24家，同比增加10家。
• 区域表现差异：三四线城市销售持续走弱，对应房企销售表现不佳；而一二线城市房企如万科、金地、招商蛇口、旭辉、龙光等销售同比表现相对较好。
• 集中度提升：Top10房企1-10月销售额集中度从24.2%提升至28.6%，表明行业集中度持续增强。这一趋势与“融资、拿地和销售”三重集中度提升逻辑一致。
• 投资建议：维持对房地产行业的推荐评级，认为政策环境有望逐步改善，行业积极因素正在酝酿。推荐关注AH股主流房企，包括保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团等，以及二线房企如中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

关键信息

• 销售数据：11月主流房企销售金额同比增长21%，但增速放缓；1-11月累计销售金额同比增长36%，但仍低于前值。
• 房企表现：
  • 万科：11月单月销售566亿元（YOY +63%），累计销售5,422亿元（YOY +16%）。
  • 碧桂园：11月单月销售530亿元（YOY +7%），累计销售6,646亿元（YOY +24%）。
  • 融创中国：11月单月销售450亿元（YOY -9%），累计销售4,163亿元（YOY +40%）。
  • 恒大：11月单月销售380亿元（YOY -21%），累计销售5,391亿元（YOY +15%）。
  • 富力地产：11月单月销售274亿元（YOY +269%），累计销售1,230亿元（YOY +67%）。
  • 金地集团：11月单月销售135亿元（YOY +43%），累计销售1,328亿元（YOY +10%）。
  • 旭辉集团：11月单月销售130亿元（YOY +42%），累计销售1,309亿元（YOY +49%）。
  • 新城控股：11月单月销售172亿元（YOY +7%），累计销售1,986亿元（YOY +89%）。
  • 招商蛇口：11月单月销售153亿元（YOY +10%），累计销售1,482亿元（YOY +44%）。
• 政策环境：调控政策已见成效，政策无从紧必要；经济下行压力下，稳定成为关键。地方试探性政策放松已有浮现，多城市房贷利率松动扩围，预计后续政策环境将逐步改善。
• 估值分析：AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，对比美国次贷危机前估值底6.5倍，目前估值处于底部，维持行业推荐评级。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

推荐（维持）

• 推荐房企：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团
• 二线房企：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福

行业基本数据

相对指数表现

相关研究报告

• 《房地产行业周报：推盘放量、成交稳定，房贷利率有所松动》（2018-11-18）
• 《房地产行业2019年度投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（2018-11-22）
• 《房地产行业周报：推盘放量、网签加速、房贷松动、成交稳定》（2018-11-25）

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）、邓力（哥伦比亚大学理学硕士）
• 团队荣誉：2017年新财富评选入围；2018年水晶球评选房地产行业第四名；2018年金牛奖评选房地产行业第一名

投资评级体系

• 公司评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间
• 行业评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上

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