房地产行业11_月房企销售点评：市场销售走弱，龙头相对较好，一二线房企更优-20181201-华创证券-11页

报告摘要

2018年11月，中国房地产市场整体销售表现有所放缓，但主流房企销售情况相对稳定，其中龙头房企表现优于行业平均水平。销售金额和面积同比增速均出现下降，但环比略有回升，显示出市场在弱市中仍有一定韧性。

销售表现：11月，主流50家房企销售金额合计6,905亿元，环比增长4%，同比增长21%，增速较前值下降10个百分点。1-11月累计销售金额达69,527亿元，同比增长36%，较前值下降2个百分点。
销售面积：11月主流房企销售面积为5,209万平方米，环比增长2%，同比增长13%，增速同样较前值下降10个百分点。1-11月累计销售面积达51,612万平方米，同比增长33%，较前值下降2个百分点。
销售排名：11月单月销售金额排名前三的房企为万科（566亿元，YOY +63%）、碧桂园（530亿元，YOY +7%）、融创中国（450亿元，YOY -9%）。累计销售金额排名前三为碧桂园（6,646亿元，YOY +24%）、万科（5,422亿元，YOY +16%）、恒大地产（5,391亿元，YOY +15%）。
区域表现：一二线城市房企销售表现优于三四线城市。万科、金地、招商蛇口、旭辉、龙光等一二线房企销售同比表现相对较好，而恒大、金科等三四线布局房企销售同比则有所下滑。
集中度提升：Top10房企1-10月销售额集中度从24.2%升至28.6%，提升4.4个百分点，显示出行业集中度继续上升的趋势。

市场趋势：11月市场成交继续走弱，但主流房企销售环比回升，同比涨幅收窄。这主要由于高周转策略及去年年末基数走高。
政策环境：调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济下行压力下稳定成为关键。地方政策放松和房贷利率松动迹象显现，预计后续政策环境将逐步改善。
投资建议：维持房地产行业推荐评级，看好龙头房企，推荐包括保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团等；二线房企包括中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福等。
估值情况：AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，低于美国次贷危机前的6.5倍，主流房企NAV折价40-70%，表明估值处于底部。

公司投资评级：强推（预期未来6个月内超越基准指数20%以上）、推荐（预期未来6个月内超越基准指数10%-20%）、中性（预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间）、回避（预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间）
行业投资评级：推荐（预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上）、中性（预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%）、回避（预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上）

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