同策房产咨询-20180105-上海商办市场月报-2017年全年刊-_20页_2mb

报告摘要

2017年上海商办市场整体呈现“量缩价涨”的趋势，商业与办公市场均面临供应减少和成交面积下滑的情况，但成交均价稳步上升。市场重心逐步向外郊环区域转移，同时部分稀缺地段项目表现突出。

量价走势：
- 2017年商业供应面积同比大幅下滑89%，成交面积同比减少45%，但成交均价同比上涨13%。
- 12月商业供应面积环比上涨57%，成交面积环比上涨87%，成交均价环比上涨2%。
- 办公市场供应面积同比下滑94%，成交面积同比减少72%，成交均价同比上涨9%。
区域分布：
- 外郊环区域在2017年依然是商业成交主力，占比达45%，但较去年下降7个百分点。
- 中外环区域成交占比提升明显，从10%升至17%。
- 2017年商业成交面积前三甲项目分别为旭辉浦江国际、上海服装机械城、金山红星国际广场，其中旭辉浦江国际位于浦江板块，受前滩辐射影响，成交面积达3.15万平米。
库存情况：
- 截至2017年12月底，商业市场可售余量为934.62万平米，存销比高达115个月。
- 外环外区域商业库存占比达66%，成为主要库存区域。
市场趋势：
- 商业市场呈现向郊区扩展的趋势，轨交网络的发展推动了区域商业副中心的形成。
- 实体商业业态逐步转型，社区配套商业被要求自持，未来可售商业将减少，大宗交易成为主流。

量价走势：
- 办公市场供应和成交面积均大幅减少，供应面积同比下滑94%，成交面积同比减少72%。
- 成交均价同比上涨9%，显示市场对优质办公产品的需求依然强劲。
区域分布：
- 外郊环区域依然是办公成交主力，占比达37%。
- 中外环区域成交占比显著提升，从10%升至28%。
- 闵行、杨浦、长宁是2017年办公成交面积前三的行政区域。
项目排名：
- 2017年办公销售面积榜首为新江湾城科技广场，成交面积达12.12万平米。
- 项目主要分布在中外环沿线区域，如新江湾城、大宁、长风商务区等。
库存情况：
- 截至2017年12月底，办公市场可售余量为767.52万平米，存销比高达86个月。
- 外环外区域办公库存占比达40%，成为主要库存区域。
市场趋势：
- 办公市场受“类住宅”产品整治影响，供应减少，市场更倾向于优质、稀缺地段的办公产品。
- 存量盘活成为趋势，开发商开始探索养老、长租公寓等多元化产品。