同策房产咨询-20180703-上海-商办市场月报-7月-_22页_2mb

上海商办市场报告（2018年7月刊，上半年）

核心内容概述

2018年上半年，上海商办市场整体呈现供应量大幅增长、成交表现平平的特点。商业市场供应量虽有增长，但成交面积小幅下滑，价格则稳步上升；办公市场则因供应激增，导致库存上升，成交活跃度不足，价格略有下降。市场整体表现出“量涨价跌”的趋势，尤其是办公市场，面临较大的去化压力。

主要观点

商业市场

• 量价走势：整体呈现“量跌价涨”，成交表现低迷，但价格稳步上涨。
  • 2018年上半年商业供应面积达71.79万平米，同比大幅增长345%。
  • 成交面积49.41万平米，同比小幅下降2%。
  • 成交均价为31769元/平米，同比上升11%。
• 区域分布：
  • 外郊环区域成交占比最高，达55%，较2017年下半年增长9个百分点。
  • 闵行、青浦、嘉定位列成交面积前三，金山新城、青浦新城、嘉定主城板块表现突出。
• 项目排名：
  • 上海青浦万达茂以3.08万平米的成交面积位列第一。
  • 项目以大面积、高均价和高去化率成为市场焦点，尤其在青浦新城区域。
  • 部分项目如新华红星国际广场、虹桥正荣中心、项山商业广场表现亮眼，显示郊区商业市场的活跃。

办公市场

• 量价走势：
  • 办公市场供应量同比暴涨382%，但成交面积仅小幅上涨3%。
  • 成交均价为33552元/平米，同比下降1%。
  • 市场整体呈现“供大于求”的态势，去化周期拉长。
• 区域分布：
  • 外郊环依然是成交主力区域，占比58%。
  • 闵行、青浦、浦东成交面积位居前三，长宁、杨浦、闵行为成交前三行政区域。
  • 大虹桥区域作为新兴商务区，成为办公市场的主要热点。
• 项目排名：
  • 虹桥世界中心以9.97万平米的成交面积成为上半年办公市场销冠。
  • 项目位于徐泾板块，凭借其区位优势和高端定位，吸引了大量企业关注。
  • 虹桥富力中心、中信银行大厦等项目也表现不俗，显示大虹桥区域的持续吸引力。

关键信息汇总

商业市场关键数据

办公市场关键数据

库存情况

• 商业市场：
  • 上半年末存量964.34万平米，连续两月上涨。
  • 外环外商业存量占比达65.8%，成为库存主要来源。
  • 存销比高达95.10个月，显示市场去化压力较大。
• 办公市场：
  • 上半年末可售余量802.30万平米，存销比提升至74.82个月。
  • 外环外存量占比最高，但整体库存仍处高位。

市场趋势与展望

• 商业市场：
  • 郊区商业发展迅速，尤其是大虹桥、青浦新城等区域。
  • 未来随着轨交5号线南延伸段的开通，奉贤区商业有望成为黑马。
  • 品牌效应显著，万达等大型商业品牌对市场具有较强带动作用。
• 办公市场：
  • 大虹桥区域成为办公市场核心，未来企业入驻预期高。
  • 随着土地新政的执行，新增办公供应将减少，存量项目有望成为投资热点。
  • 市场去化周期较长，需关注长期运营和业态优化。

数据来源与免责声明

• 数据来源：数联天下
• 报告执笔人：同策研究院研究员 宋雪梅
• 联系方式：songxuemei@fospur.com / 021-51560606*8139
• 免责声明：本报告信息来源于公开资料，仅供参考，不构成投资建议。任何机构和个人不得擅自翻版、复制和发布本报告内容。

附录：项目排名

商业市场成交面积前十位

1. 上海青浦万达茂（3.08万平米）
2. 虹桥正荣中心（3.07万平米）
3. 项山商业广场（2.47万平米）
4. 中福浦江汇（1.96万平米）
5. 金鼎香樟苑（1.90万平米）
6. 新华红星国际广场（1.83万平米）
7. 上实海上公元（1.05万平米）
8. 文通国际广场（0.76万平米）
9. 浦虹苑（0.65万平米）
10. 嘉天下休闲广场（0.56万平米）

办公市场成交面积前十位

1. 虹桥世界中心（9.97万平米）
2. 虹桥富力中心（4.68万平米）
3. 中信银行大厦（4.48万平米）
4. 虹桥国际商务花园（4.05万平米）
5. 森兰美伦（3.01万平米）
6. 新江湾城科技广场（2.86万平米）
7. 尚品华庭（2.04万平米）
8. 华泰中心（1.92万平米）
9. 天汇国际（1.84万平米）
10. 虹桥绿谷广场（1.66万平米）