同策房产咨询-上海商办市场月报-9月刊--20180904_17页_1mb

上海商办市场报告（2018年9月刊）总结

核心内容概述

本报告分析了2018年8月上海商办市场的整体表现，涵盖商业与办公两大细分领域。报告指出，市场供应持续高位，但成交表现分化严重。商业市场成交低迷，而办公市场则出现显著增长。同时，库存情况依然严峻，存销比居高不下。

主要观点

商业市场

• 量价走势：

  • 8月商业市场供应量20.04万平米，环比上涨32%，但成交面积仅为9.64万平米，环比下降16%，同比上升14%。
  • 成交均价为31359元/平米，环比上涨44%，同比上涨37%。
  • 商业市场整体供大于求，连续4个月成交低迷。

• 区域分布：

  • 外环线外成交占比达94%，其中外郊环占比68%，郊环外占比26%。
  • 内环内和内中环几乎无成交，仅占1%。
  • 行政区域成交前三为闵行、青浦、嘉定；板块排名前三为青浦新城、嘉定主城区、浦江板块。

• 项目排名：

  • 青浦宝龙城市广场成交面积和金额均居8月首位，成交面积1.06万平米，货值3.06亿元。
  • 项目位于青浦新城，靠近地铁17号线，周边有多个社区及工业园区，具备良好的人流支撑。

办公市场

• 量价走势：

  • 8月办公市场供应量22.83万平米，环比上涨41%；成交量18.04万平米，环比大涨142%，同比上升396%。
  • 成交均价为32192元/平米，环比下降13%，同比上升8%。
  • 办公市场去化情况改善，但整体仍供大于求。

• 区域分布：

  • 8月办公市场成交区域外郊环占比61%，环比上浮11个百分点。
  • 闵行区继续蝉联成交面积TOP1，浦东区和青浦区紧随其后。
  • 板块排名前三为华漕、三林、青浦新城。

• 项目排名：

  • 上海中骏广场成交面积和金额均居8月首位，成交面积4.50万平米，货值12.96亿元。
  • 项目位于华漕板块，是大虹桥商务区的核心区域，具备高端商业配套和企业总部入驻优势。

库存情况

• 商业市场：

  • 8月末可售余量为985.71万平米，环比上涨0.83%，同比上涨3%。
  • 存销比飞升至106.04个月，为历史最高。
  • 外环外库存占总量的66.3%，去化压力较大。

• 办公市场：

  • 8月末可售余量为815.93万平米，环比上涨0.8%，同比上涨3.8%。
  • 存销比降至61.24个月，但供大于求局面仍未改变。
  • 外环外办公产品存量同比下滑1.9%，而内环内和内外环分别上涨2.6%和2.9%。

关键信息

• 供应与成交分化：

  • 商业市场供应持续高位，但成交表现低迷；办公市场供应与成交同步上升，尤其是办公成交量大幅增长。

• 区域格局变化：

  • 商业市场持续外扩，外环线外成为主要成交区域；办公市场则外郊环崛起，成为新的主力区域。

• 项目表现突出：

  • 青浦宝龙城市广场和上海中骏广场分别在商业与办公市场中占据成交榜首，成为市场焦点。

• 市场趋势与建议：

  • 商业市场去化困难，需关注长期运营与体验式业态发展。
  • 办公市场虽有短期回暖，但整体仍供大于求，建议关注浦东、徐汇、闵行等企业聚集区域。

数据表格汇总

商业市场供应面积前十位

商业市场成交面积前十位

办公市场供应面积前十位

办公市场成交面积前十位