房地产行业：重点城市成交增幅扩大，流动性环境边际改善-20180820-广发证券-33页-2mb

房地产行业总结

核心内容

2018年7月，中国房地产行业在政策环境、成交市场、土地市场和资金环境等方面均出现边际改善迹象，行业整体呈现回暖趋势。

主要观点

1. 政策环境：住建部在沈阳召开座谈会，强调支持合理住房消费，遏制投机炒房，并对调控不力城市进行问责。中央层面强调稳健的货币政策保持中性、松紧适度，保持流动性合理充裕，预示下半年流动性环境将有所改善，有助于缓解行业信贷成本压力。

2. 成交市场：重点城市商品房成交面积同比上涨16.4%，其中一线城市同比上涨18.4%，二线城市上涨6.9%，三线城市则大幅上涨31.6%。推盘方面，26城市商品房推盘同比上涨17.4%，部分城市库存去化周期有所改善，显示市场供给有所释放。

3. 土地市场：300城市住宅用地推出面积环比下降6%，但同比上涨36%，成交面积同比上涨26%。土地供需比（供给/成交，移动平均6个月）显著抬升，土地市场降温迹象初显。一线城市因高基数影响，供需双双下滑；三四线城市因供给放量，成交表现突出。

4. 资金环境：按揭贷利率增速显著放缓，首套房贷利率为5.67%，二套房贷利率为6.03%。高信用评级房企融资成本也出现边际下移，流动性改善对板块估值修复具有支撑作用，建议继续关注低估值的一二线城市龙头房企。

关键信息

政策环境综述

• 住建部召开座谈会，强调支持合理住房消费，遏制投机炒房，对调控不力城市问责。
• 中央层面多次表态，强调稳健货币政策保持中性、松紧适度，流动性环境改善预期明确。
• 地方层面因城施策，部分城市出台限购、限售、限价等政策，同时也有部分城市放松公积金政策，支持人才住房。

成交市场综述

• 39个重点城市商品房成交面积同比上涨16.4%，环比下降2.4%，较6月扩大16.1个百分点。
• 住宅成交面积同比上涨14.7%，环比上涨2.4%。
• 限购城市商品房成交同比上涨17.0%，非限购城市成交同比上涨14.8%。
• 重点城市推盘量同比上涨17.4%，其中三四线城市推盘同比涨幅最大，达52.3%。
• 库存方面，商品房库存环比上升0.8%，去化周期下降至17.6个月；住宅去化周期下降至8.49个月。

土地市场综述

• 300城市住宅用地供给面积同比上涨30%，成交面积同比上涨24%。
• 一线城市住宅用地供给和成交面积同比大幅下滑，去化周期下降至12.3个月。
• 二线城市住宅用地供给和成交面积同比小幅上涨，去化周期下降至8.3个月。
• 三四线城市住宅用地供给和成交面积同比显著增长，去化周期下降至5.7个月。
• 土地出让金方面，一线城市同比下降25%，二线城市同比上涨18%，三四线城市同比上涨47%。

资金环境综述

• 首套房贷利率同比底回升了123bp，二套房贷利率走势平稳。
• 银行首套房贷利率分布呈现区域差异，部分城市利率下降，部分城市保持稳定。
• 公积金政策因城施策，部分城市提高贷款额度，部分城市收紧贷款政策，暂停三套房贷申请。

风险提示

• 资金面继续收紧可能对需求端和房企经营产生负面影响。
• 行业库存可能继续抬升，超出预期。
• 政策调控力度可能进一步加大。
• 按揭贷利率可能持续上行。

行业评级

• 买入

图表索引

• 图1：2018年以来住建部政策表态
• 图2：2018年7月重要中央政策一览
• 图3：2018年7月重要地方政策一览
• 图4：全国重点39城市商品房成交面积指数
• 图5：限购和非限购城市成交面积指数
• 图6：重点39城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图7：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积
• 图8：全国26城市商品房库存面积及去化周期
• 图9：全国29城市住宅库存面积及去化周期
• 图10：全国商品房销售批售比
• 图11：百城价格指数变化及环比
• 图12：14个重点城市二手房销售面积及同比
• 图13：中原二手房指数
• 图14：20个一二线城市商品住宅可售面积
• 图15：9个三四线城市商品住宅可售面积
• 图16：29城商品住宅历史同期可售面积
• 图17：29城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
• 图18：广发各线城市成交面积指数
• 图19：广发各线城市成交面积同比情况
• 图20：4大一线住宅库存及去化周期
• 图21：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图22：9个三四线住宅库存及去化周期
• 图23：各线城市房价环比情况
• 图24：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图25：二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图26：三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图27：300城市土地整体供给情况
• 图28：一线城市土地整体供给情况
• 图29：二线城市土地整体供给情况
• 图30：三四线城市土地整体供给情况
• 图31：300城市土地整体成交情况
• 图32：一线城市土地整体成交情况
• 图33：二线城市土地整体成交情况
• 图34：三四线城市土地整体成交情况
• 图35：300城市住宅用地供给情况
• 图36：一线城市住宅用地供给情况
• 图37：二线城市住宅用地供给情况
• 图38：三四线城市住宅用地供给情况
• 图39：300城市住宅用地成交情况
• 图40：一线城市住宅用地成交情况
• 图41：二线城市住宅用地成交情况
• 图42：三四线城市住宅用地成交情况
• 图43：300城市住地供需规划建面
• 图44：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图45：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图46：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图47：300城市及分线城市宅地季度流拍率

表格索引

• 表1：2018年下半年以来货币政策表态
• 表2：近期地方四限政策一览
• 表3：近期地方公积金放松/收紧政策一览
• 表4：近期地方人才政策一览
• 表5：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表6：2018年7月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表7：全国土地出让金TOP20（2018年7月）
• 表8：一线和二线城市土地市场情况(2018年7月)

结论

整体来看，2018年7月房地产行业在政策、成交和资金环境方面均有所改善，重点城市成交增幅扩大，三四线城市表现尤为突出。流动性环境边际改善有助于缓解信贷压力，推动行业估值修复。同时，政策调控力度维持，市场热度或逐步回落，需关注库存上升和利率上行风险。