20151110-广发证券-房地产行业_宅地供需环比回落_重点城市成交热度不减_21页_2mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

2015年1-10月，中国房地产市场在土地市场表现上呈现出明显的区域分化。整体来看，300城市土地成交面积合计13.31亿平米（累计同比-28%），土地出让金合计16747亿元（累计同比-20%）。其中住宅用地成交建筑面积5.79亿平米（累计同比-29%），出让金11789亿元（累计同比-15%）。

主要观点

整体供需回落：土地市场供需在10月环比出现回落，但溢价率维持在年内高位，显示市场热度未减。
一线城市热度不减：一线城市土地供给和成交均保持高位，尽管环比下降，但同比上升显著。住宅用地成交面积和出让金同比大幅增长，溢价率高达40%，其中北京市场异常活跃。
二线城市成交回落：二线城市政府供地节奏放缓，成交量价环比下降，但溢价率仍处于相对高位，部分重点城市表现突出。
三四线城市供地加快，但成交低迷：三四线城市土地供给量环比和同比均上升，但成交持续低迷，房企投资仍显谨慎。

关键信息

一、全国土地市场概况

土地供给：1-10月全国300城市土地供给面积17.23亿平米（累计同比-25%），其中一线城市供给4360万平米（累计同比-23%），二线城市5.65亿平米（累计同比-25%），三四线城市11.14亿平米（累计同比-25%）。
土地成交：1-10月全国300城市土地成交面积13.31亿平米（累计同比-28%），其中一线城市成交3973万平米（累计同比-21%），二线城市4.71亿平米（累计同比-28%），三四线城市8.20亿平米（累计同比-28%）。
土地出让金：1-10月全国土地出让金总额16747亿元（累计同比-20%），其中一线城市3369亿元（累计同比-15.2%），二线城市7401亿元（累计同比-15%），三四线城市5977亿元（累计同比-28%）。

二、2015年10月城市土地市场分析

1. 一线城市

供给情况：合计推出地块规划建筑面积511万平米（环比-3%，同比-13%），其中住宅用地270万平米（环比-18%，同比-2%），商办用地128万平米（环比+13%，同比-36%），工业用地105万平米（环比+68%，同比-5%）。
成交情况：合计成交地块规划建筑面积461万平米（环比-31%，同比+33%），其中住宅用地264万平米（环比-21%，同比+82%），商办用地98万平米（环比-18%，同比-20%），工业用地70万平米（环比-65%，同比-11%）。
土地出让金：合计成交456亿元（环比-23%，同比+52%），平均溢价率40%。住宅用地成交321亿元（环比-22%，同比+42%），溢价率42%；商办用地成交108亿元（环比-32%，同比+53%），溢价率48%；工业用地成交6亿元（环比-63%，同比+70%），溢价率6%。
重点城市表现：北京宅地成交建面突破100万方，溢价率高达47%；上海和广州环比回落，但同比上升；深圳无宅地入市。

2. 二线城市

供给情况：合计推出地块规划建筑面积5852万平米（环比-16%，同比+8%），其中住宅用地2604万平米（环比-31%，同比+10%），商办用地975万平米（环比+9%，同比+36%），工业用地2124万平米（环比-2%，同比-4%）。
成交情况：合计成交地块规划建筑面积4466万平米（环比-25%，同比-1%），其中住宅用地2409万平米（环比-15%，同比+26%），商办用地443万平米（环比-58%，同比-33%），工业用地1516万平米（环比-23%，同比-18%）。
土地出让金：合计成交847亿元（环比-30%，同比+17%），平均溢价率18%。住宅用地成交715亿元（环比-25%，同比+31%），溢价率21%；商办用地成交80亿元（环比-58%，同比-27%），溢价率0.19%；工业用地成交46亿元（环比-19%，同比-23%），溢价率1%。
重点城市表现：南京10月28日一天成交8宗地块，金额突破100亿元，成为本月热点；其他城市如杭州、苏州、武汉等表现不一。

3. 三四线城市

供给情况：合计推出地块规划建筑面积12938万平米（环比+4%，同比+9%），其中住宅用地约4620万平米（环比-15%，同比-13%），商办用地约2612万平米（环比+39%，同比-9%），工业用地约5582万平米（环比+17%，同比+54%）。
成交情况：合计成交地块规划建筑面积7653万平米（环比-22%，同比-10%），其中住宅用地3240万平米（环比-24%，同比-5%），商办用地1170万平米（环比-13%，同比-48%），工业用地3145万平米（环比-21%，同比+13%）。
土地出让金：合计成交580亿元，平均楼面价758元/平米。其中住宅用地成交357亿元，楼面价1101元/平米；商办用地138亿元，楼面价1178元/平米；工业用地80亿元，楼面价254元/平米。
市场趋势：在供给加快的背景下，成交持续低迷，房企对三四线城市土地投资仍保持谨慎。

重点城市成交情况

北京：10月住宅用地成交建面111万平米，出让金211亿元，溢价率47%；其中丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块以50%溢价率成交，楼面价达33812元/平米。
南京：10月住宅用地成交建面2409万平米，出让金114.45亿元，溢价率21%；重点区域如雨花台、栖霞等地块成交活跃。
上海：住宅用地成交建面89万平米，出让金61亿元，溢价率40%；松江区地块以71%溢价率成交，楼面价20531元/平米。
杭州：住宅用地成交建面101万平米，出让金101亿元，溢价率34%；滨江区地块溢价率66%，楼面价21512元/平米。
武汉：住宅用地成交建面252万平米，出让金70亿元，溢价率12%；部分地块以底价成交。
福州：住宅用地成交建面56万平米，出让金70亿元，溢价率38%；部分地块溢价率高达57%。

风险提示

一线城市土地价格持续上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。
三四线城市库存压力大，房企投资意愿仍弱。

投资评级说明

行业投资评级：
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%。
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
公司投资评级：
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
- 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-5%～+5%。
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。