20180820-广发证券-房地产行业_重点城市成交增幅扩大_流动性环境边际改善_33页_2mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

2018年7月，中国房地产市场整体呈现一定的回暖迹象，重点城市成交面积同比大幅增长，流动性环境边际改善，政策调控力度有所调整，同时土地市场降温迹象初显。整体来看，市场在政策和资金环境改善的推动下，逐步显示出复苏信号，但不同城市的表现存在差异。

主要观点

政策环境：流动性改善预期增强
- 住建部在沈阳召开工作座谈会，支持合理住房消费，遏制投机炒房，对调控不力城市问责。
- 中央层面强调稳健的货币政策保持中性、松紧适度，流动性环境改善预期明确，有助于缓解行业信贷成本压力。
- 地方层面继续执行因城施策，政策修补为主，短期系统性加码可能性较低。
成交市场：重点城市成交增幅扩大
- 7月39个重点城市商品房成交面积同比上涨16.4%，较6月扩大16.1个百分点。
- 一线、二线、三线城市同比分别上涨18.4%、6.9%和31.6%。
- 推盘力度加大，26城市商品房推盘同比上涨17.4%，批售比继续低于1，显示市场供需关系有所改善。
土地市场：供需比上升，降温迹象初现
- 300城市住宅用地供给和成交面积同比分别上涨36%和26%，但供需比上升，显示市场降温。
- 一线城市在高基数背景下供需双降，三四线城市表现突出，供需同比增速均超40%。
- 土地市场整体溢价率回落，楼面均价下降，流拍率上升，反映市场热度下降。
资金环境：按揭贷利率增速放缓
- 35个重点城市首套房贷利率为5.67%，二套房贷利率为6.03%，增速显著放缓。
- 高信用房企融资成本边际下移，预计未来行业利率成本改善将更加明确。
- 继续推荐低估值的一二线龙头房企，因其具备更好的抗风险能力和业绩弹性。

关键信息

成交市场数据

全国重点城市：
- 商品房成交面积：2348万方（同比+16.4%）
- 住宅成交面积：1675万方（同比+14.7%）
- 限购城市商品房成交面积环比下降2.0%，同比上升17.0%
- 非限购城市商品房成交面积环比下降3.5%，同比上升14.8%
- 住宅去化周期下降至8.49个月

土地市场数据

全国300城市：
- 住宅用地供给：5.79亿平米（同比+30%）
- 住宅用地成交：4.76亿平米（同比+24%）
- 土地出让金：1.89万亿元（同比+24%）
- 楼面均价：3975元/平米
- 平均溢价率：15.8%（同比回落23.6个百分点）

分线城市表现

一线城市：
- 住宅用地供给：1210万平米（同比-71%）
- 住宅用地成交：1051万平米（同比-58%）
- 楼面均价：16078元/平米
- 平均溢价率：6.2%（同比回落13.3个百分点）
二线城市：
- 住宅用地供给：1.92亿平米（同比+20%）
- 住宅用地成交：1.63亿平米（同比+16%）
- 楼面均价：6597元/平米
- 平均溢价率：13.7%（环比上涨2.1个百分点）
三四线城市：
- 住宅用地供给：3.75亿平米（同比+39%）
- 住宅用地成交：3.03亿平米（同比+31%）
- 楼面均价：2250元/平米
- 平均溢价率：20.1%（环比回落8.3个百分点）