20140505-兴业证券-房地产行业_四月月报-成交未较上月明显恢复_重点城市土地溢价率仍处高位_22页_819kb

房地产行业四月月报总结

核心内容

2014年4月，房地产行业整体表现疲软，重点城市成交未明显恢复，多数城市同比仍大幅下降，库存持续增加，按揭利率和额度仍是影响成交的关键因素。房价环比涨幅持续收窄，土地市场成交面积环比小幅回升但同比大幅下降，溢价率仍维持高位。政策层面，中央政府未出现实质性放松，地方政策微调不断，但效果有限。

主要观点

• 销售情况：重点城市4月成交与3月基本持平，整体同比下降20%。北京、上海、南京等城市库存上升，深圳、广州等部分城市库存小幅下降。
• 房价表现：全国百城房价4月环比仅上涨0.1%，涨幅较上月收窄。一线城市房价涨幅收窄，深圳首次出现环比下跌。
• 土地市场：土地成交面积环比小幅回升，但同比大幅下降，重点城市溢价率接近2012年以来高点，土地出让金累计同比上升。
• 政策与估值：中央政府未实质性放松货币政策，地方政策微调但难以刺激成交回升。房地产板块PE-TTM相对沪深300为1.29，低于历史均值，基本面仍处“量缩价跌”阶段。

关键信息

销售情况

• 22个重点城市4月整体成交与3月基本相当，环比下降2%，同比大幅下降20%。
• 一线城市中，深圳成交环比上升7%，但整体同比仍下降21%。
• 北京成交环比下降23%，同比下降28%，库存连续三月上升。
• 广州成交同比上升1%，但累计同比下降10%。
• 多数城市库存上升，部分城市如上海库存略有下降。

房价情况

• 全国百城房价4月环比仅上升0.1%，为2012年8月以来最低。
• 一线城市房价环比涨幅收窄，其中北京0.52%，上海0.58%，深圳环比下跌0.17%。
• 4月新房价格环比上涨城市为55个，较上月减少8个，涨幅大于1%的城市为11个。
• 二手房价格指数环比下跌0.06%，部分城市如杭州、深圳、北京价格指数持续下跌。

土地市场

• 300城市住宅用地面积4月环比上升12%，同比减少15%。
• 重点城市推地量环比上升31%，但成交面积环比下降7%，同比减少15%。
• 重点城市溢价率32%，接近2012年以来高点，北京、上海、成都溢价率分别达到51%、65%、66%。
• 重点城市土地出让金累计同比上升49%，一线城市累计同比上升94%。

政策与估值

• 中央政府未出现实质性放松，仅实施“定向降准”和铁路等刺激政策。
• 地方政策微调不断，如无锡、南宁、杭州、天津、铜陵等城市调整限购、契税、公积金首付比例等。
• 地产板块PE-TTM相对沪深300为1.29，低于2012年以来均值，估值难有趋势性向上重估。

个股推荐

• 关注个股：万科、保利、金地、招商地产、华夏幸福、阳光城。
• 表现情况：
  • 万科A：4月下跌4.3%，累计跌幅16.0%。
  • 保利地产：下跌3.0%，累计跌幅22.4%。
  • 金地集团：上涨16.3%，累计涨幅37.8%。
  • 招商地产：下跌15.4%，累计跌幅35.1%。
  • 华夏幸福：下跌10.6%，累计涨幅26.9%。
  • 阳光城：未明确，但被建议关注其经营管理能力。

图表与数据

• 图1：重点城市月度销量合计（万平米）
• 图2：重点城市日销量指数（2010年6月末=1）
• 图3：一线城市月度新房销量合计（万平米）
• 图4：部分二线城市月度新房销量合计（万平米）
• 图5：主要城市新房价格环比平均涨幅
• 图6：各线城市新房环比平均涨幅
• 图7：百城价格指数新房环比上涨城市个数
• 图8：百城价格指数新房环比按涨幅分城市个数占比
• 图9：重点城市新房价格环比涨跌情况
• 图10：18个主要城市土地成交情况
• 图11：18个主要城市土地推出宗数与流拍率
• 图12：18个主要城市住宅土地成交楼面地价及溢价率
• 图13：地产板块累计相对收益
• 图14：地产板块相对PB
• 图15：地产板块相对PE
• 图16-33：重点城市新房销售情况
• 表1：2014年4月重点城市成交情况
• 表2：2014年4月重点城市住宅土地成交情况
• 表3：2014年4月板块涨幅
• 表4：2014年4月重要政策一览
• 表5：地产板块主要个股涨幅
• 表6：2010年以来重要政策一览

行业投资策略

• 整体趋势：房地产行业仍处于“量缩价跌”的下降周期，政策调整难以显著改善成交。
• 未来展望：随着库存压力增大，部分城市可能存在价格下跌风险。在货币政策未明显放松前，地产销量难有明显改善。
• 建议：在反弹中精选个股，优先配置龙头企业及具备区域政策优势的公司。

总结

2014年4月，房地产行业整体表现疲软，重点城市成交与3月持平，但同比仍大幅下降，库存持续上升。房价涨幅收窄，土地市场成交面积同比下滑，但溢价率维持高位。政策层面，地方微调放松，但中央未出现实质性放松。板块估值相对较低，个股表现分化，建议关注龙头企业及受益于区域政策的公司。