20211010-天风证券-房地产土地周报_土地成交环比降温_重点城市流拍率走高_8页_1mb

报告摘要

房地产周报总结（2021.10.10）

核心内容概述

本周房地产市场整体呈现降温态势，土地成交情况环比和同比双降，重点城市流拍率显著上升，表明市场热度有所减弱。同时，房地产销售数据也显示一手房和二手房成交均出现下滑，去化周期有所上升。政策层面，“因城施策”成为主流，部分城市如东莞已实施二手房交易参考价机制，地方政府可能在多个方面进行边际放松以稳定市场。

土地供应情况

总供应面积：本周100城土地供应建筑面积合计2363.17万平方米，环比上升274.23%，同比下降54.21%，累计同比下降19.64%。
分城市供应：
- 一线城市：供应面积161.96万平方米，环比增速504.98%，同比增速-51.32%，累计同比增速5.36%。
- 二线城市：供应面积1259.59万平方米，环比增速303.12%，同比增速-22.04%，累计同比增速-12.15%。
- 三线城市：供应面积941.62万平方米，环比增速222.2%，同比增速-70.69%，累计同比增速-26.86%。
土地挂牌均价：本周100城土地挂牌均价为2032元/平方米，环比上升93.89%，同比下降30.46%。
- 一线城市：挂牌均价1028元/平方米，环比增速-8.95%，同比增速-82.44%。
- 二线城市：挂牌均价1447元/平方米，环比增速171.99%，同比增速-63.27%。
- 三线城市：挂牌均价2980元/平方米，环比增速87.66%，同比增速41.9%。

土地成交情况

总成交面积：本周100城土地成交规划建筑面积合计894.93万平方米，环比下降50.94%，同比下降72.6%，累计同比下降16.56%。
分城市成交：
- 一线城市：成交面积358.5万平方米，环比增速-16.12%，同比增速111.9%，累计同比增速-1.59%。
- 二线城市：成交面积412.4万平方米，环比增速-68.68%，同比增速-74.11%，累计同比增速-19.4%。
- 三线城市：成交面积124.03万平方米，环比增速54.52%，同比增速-91.75%，累计同比增速-16.2%。
土地成交均价：本周100城土地成交均价为8230元/平方米，环比上升30.66%，同比上升181.46%。
- 一线城市：成交均价14551元/平方米，环比增速15.58%，同比增速182.43%。
- 二线城市：成交均价5018元/平方米，环比增速12.31%，同比增速28.77%。
- 三线城市：成交均价641元/平方米，环比增速-77.31%，同比增速-60.96%。
土地成交总价：本周100城土地成交总价为736.55亿元，环比下降35.9%，同比下降22.86%。
- 一线城市：成交总价521.65亿元，环比增速-3.06%，同比增速498.46%。
- 二线城市：成交总价206.96亿元，环比增速-64.82%，同比增速-66.66%。
- 三线城市：成交总价7.95亿元，环比增速-64.96%，同比增速-96.78%。

住宅类土地情况

住宅供应面积：本周100城住宅类土地供应面积699.42万平方米，环比上升569.39%，同比下降74.4%。
住宅成交面积：本周100城住宅类土地成交面积384.19万平方米，环比下降72.45%，同比下降79.33%。
住宅成交均价：本周100城住宅类土地成交均价17861元/平方米，环比上升126.52%，同比上升276.1%。
- 一线城市：成交均价17311元/平方米，环比增速16.64%，同比增速17.65%。
- 二线城市：成交均价19452元/平方米，环比增速240.49%，同比增速280.89%。
- 三线城市：成交均价682元/平方米，环比增速-84.98%，同比增速-79.51%。
住宅成交总价：本周100城住宅类土地成交总价686.21亿元，环比下降37.59%，同比下降22.25%。
- 一线城市：成交总价494.01亿元，环比增速-1.48%，同比增速533.52%。
- 二线城市：成交总价192.2亿元，环比增速-66.69%，同比增速-67.16%。
- 三线城市：成交总价0亿元，环比增速-100%，同比增速-100%。

楼市动态

新房与二手房成交：本周跟踪的36大城市一手房成交2.4万套，环比下降4.21%，同比下降23.02%；11个城市二手房成交0.36万套，环比下降40.83%，同比下降34.86%。
去化周期：全国14大城市住宅可售套数合计68.53万套，去化周期34周，环比下降11.48%。

“金九银十”行情分析

“金九银十”楼市热度明显减弱。
9月百强房企销售额同比大幅下降，其中10强、50强、100强同比增速分别为-49.39%、-33.89%、-33.82%。
“十一”假期期间，一线城市新房成交规模同比基本持平，部分城市如深圳、广州市场较为活跃，但上海二手房市场进入冰冻期，价格逐步回撤。

土地市场变化

集中供地政策影响：2021年重点22城“集中供地”新政导致市场热度下降，溢价率降至历史低位，流拍率明显上升。
流拍率上升：9月重点城市土地流拍率飙升至27%，多个城市如福州、成都、天津、济南、青岛等出现土地出让中止情况。
政策调整空间：在“房住不炒”政策框架下，地方政府可能在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等方面进行边际放松。

投资建议

推荐标的：
- 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口
- 优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团
- 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业
- 低估价值：城投控股、南山控股
投资评级：行业评级为“强于大市”，维持评级。