2018-房地产行业_重点城市成交增幅扩大_流动性环境边际改善_33页-2mb

房地产行业总结

核心内容

2018年7月，中国房地产市场整体呈现流动性边际改善、重点城市成交增幅扩大、土地市场降温迹象初显的趋势。政策调控持续加强，但信贷环境有所松动，对行业融资成本起到缓解作用。同时，三四线城市因政策支持和供给放量，市场表现较为活跃。

主要观点

• 政策环境：住建部强调支持合理住房消费，遏制投机炒房，对调控不力城市问责。中央层面表态“稳健的货币政策保持中性、松紧适度”，流动性环境有望改善，有助于缓解行业信贷压力。
• 成交市场：重点城市成交面积同比上涨16.4%，其中三四线城市涨幅显著，达31.6%。推盘量同比上涨17.4%，部分城市库存去化周期下降，市场逐步回暖。
• 土地市场：土地供给维持高位，但成交增速放缓，供需比上升，降温迹象初显。一线城市供需下滑明显，三四线城市表现突出。
• 资金环境：按揭贷利率增速放缓，首套、二套利率分别为5.67%和6.03%。高信用房企融资成本边际下移，行业利率成本改善预期增强。
• 行业展望：流动性改善对估值修复有支撑，叠加集中度提升，龙头房企具备投资价值。但需警惕政策收紧、库存上升过快、利率上行等风险。

关键信息

一、政策环境

• 住建部召开座谈会，强调支持合理住房消费，遏制投机炒房，同时对调控不力城市问责。
• 中央层面强调“稳健的货币政策保持中性、松紧适度”，流动性环境有望改善。
• 地方层面因城施策，部分城市出台限购、限售、限价政策，同时调整公积金政策，部分城市放松贷款额度和首付比例。

二、成交市场

• 全国重点城市：7月成交面积2348万方，同比上涨16.4%；1-7月累计同比下滑8.6%，降幅较前6月收窄。
• 一线城市：成交面积61.6万方，同比上涨3.8%；去化周期由13.1个月降至12.3个月。
• 二线城市：成交面积环比上升0.9%，同比上涨6.9%；去化周期由8.3个月降至8.3个月。
• 三线城市：成交面积环比下降3.0%，同比上涨31.6%；去化周期由5.7个月降至5.7个月。
• 二手房市场：14个重点城市7月成交面积620.51万方，同比上涨32.3%；中原二手房指数有所回升，房价或将逐步企稳。

三、土地市场

• 全国土地供给：300城市住宅用地供给9979万平米，环比下降6%，同比上涨36%。
• 全国土地成交：成交面积8067万平米，环比上涨8%，同比上涨26%。
• 土地出让金：3207亿元，环比上涨4%，同比上涨8%。
• 楼面均价：3975元/平米，平均溢价率15.8%。
• 一线城市：供给和成交同比大幅下降，溢价率降至6.2%，为历史低位。
• 二线城市：供给同比上涨32%，溢价率13.7%，小幅回升但仍处于低位。
• 三四线城市：供给和成交同比分别上涨49%和41%，溢价率20.1%，为近期高位。

四、资金环境

• 按揭贷利率：首套、二套分别为5.67%和6.03%，增速显著放缓。
• 房企融资：高信用房企融资成本边际下移，政策预期改善。
• 流动性改善：有助于板块估值修复，叠加集中度提升带来的业绩弹性，龙头房企具备投资价值。

风险提示

• 资金面继续收紧可能对需求端和房企经营造成负面影响。
• 行业库存可能抬升快于预期。
• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。

行业评级

• 评级：买入

图表索引（摘要）

• 图1：2018年以来住建部政策表态
• 图2：2018年7月重要中央政策一览
• 图3：2018年7月重要地方政策一览
• 图4：全国重点39城市商品房成交面积指数
• 图5：限购和非限购城市成交面积指数
• 图6：重点39城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图7：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积
• 图8：26城市商品房库存面积及去化周期
• 图9：29城市住宅库存面积及去化周期
• 图10：全国商品房销售批售比
• 图11：百城价格指数变化及环比
• 图12：14个重点城市二手房销售面积及同比
• 图13：中原二手房指数
• 图14：20个一二线城市商品住宅可售面积
• 图15：9个三四线城市商品住宅可售面积
• 图16：29城商品住宅历史同期可售面积
• 图17：29城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
• 图18：广发各线城市成交面积指数
• 图19：广发各线城市成交面积同比情况
• 图20：4大一线住宅库存及去化周期
• 图21：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图22：9个三四线住宅库存及去化周期
• 图23：各线城市房价环比情况
• 图24：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图25：二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图26：三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图27：300城市土地整体供给情况
• 图28：一线城市土地整体供给情况
• 图29：二线城市土地整体供给情况
• 图30：三四线城市土地整体供给情况
• 图31：300城市土地整体成交情况
• 图32：一线城市土地整体成交情况
• 图33：二线城市土地整体成交情况
• 图34：三四线城市土地整体成交情况
• 图35：300城市住宅用地供给情况
• 图36：一线城市住宅用地供给情况
• 图37：二线城市住宅用地供给情况
• 图38：三四线城市住宅用地供给情况
• 图39：300城市住宅用地成交情况
• 图40：一线城市住宅用地成交情况
• 图41：二线城市住宅用地成交情况
• 图42：三四线城市住宅用地成交情况
• 图43：300城市住地供需规划建面
• 图44：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图45：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图46：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图47：300城市及分线城市宅地季度流拍率

表格索引（摘要）

• 表1：2018年下半年以来货币政策表态
• 表2：近期地方四限政策一览
• 表3：近期地方公积金放松/收紧政策一览
• 表4：近期地方人才政策一览
• 表5：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表6：2018年7月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表7：全国土地出让金TOP20（2018年7月）
• 表8：一线和二线城市土地市场情况（2018年7月）