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招商蛇口2020年报点评总结

核心内容

招商蛇口在2020年实现了营收的大幅增长，但归母净利润出现明显下滑，主要受到毛利率和投资收益下降的影响，同时少数股东损益提升以及存货跌价损失增加。尽管如此，公司仍表现出强劲的销售能力和良好的财务结构。

主要观点

• 营收增长显著：2020年公司实现营业收入1,296.2亿元，同比增长32.7%，显示公司整体业务规模持续扩大。
• 净利润下降明显：归母净利润为122.5亿元，同比下降23.6%，主要由于毛利率和净利率分别下降6.0pct和7.0pct，以及投资收益减少40.3%。
• 销售表现强劲：2020年签约金额达2,776.1亿元，同比增长25.9%，完成全年销售计划的111.0%，销售均价同比增长18.4%。
• 未来销售计划乐观：2021年公司计划完成销售额3,300亿元，同比增长18.9%，预计销售计划仍将顺利完成。
• 财务结构稳健：公司平均融资成本降至4.7%，资产负债率、剔除预收款后的资产负债率、净负债率分别为66.2%、58.8%、28.8%，均符合“三条红线”要求。
• 土储优质充足：公司总未结转土储约5,486万方，可覆盖2020年销售面积4.4倍，其中一二线城市占比近80%。
• 投资建议“强推”：考虑到公司优质的土储资源和业务转型，华创证券维持“强推”评级，并将目标价下调至17.8元。
• 风险提示：主要风险包括新冠疫情对房地产行业的影响超预期，以及房地产调控政策可能进一步收紧。

关键信息

财务指标概览

销售与拿地情况

• 2020年销售：签约金额2,776.1亿元，同比增长25.9%；签约面积1,243.5万方，同比增长6.3%；销售均价22,324元/平米，同比增长18.4%。
• 2021年计划：计划完成销售额3,300亿元，同比增长18.9%；计划新开工面积1,300万方，同比下降4.1%。
• 拿地情况：2020年新增建面1,624万方，拿地金额1,516亿元，同比增长55.4%，拿地/销售额比为54.6%，较上年提升10.4pct。

财务健康状况

• 经营性现金流：2020年为276亿元，同比增长100%，连续三年为正。
• 负债结构：资产负债率66.2%，剔除预收款后的资产负债率58.8%，净负债率28.8%。
• 流动性指标：现金短债比1.2，流动比率和速动比率分别为1.5和0.6。

投资收益与少数股东损益

• 投资收益：2020年为61.1亿元，同比下降40.3%，主要来源于转让子公司股权和联合营公司投资。
• 少数股东损益：同比增长12.6pct，达到27.6%。

估值与评级

• 目标价：17.8元（原值26.4元），对应2021年PE为11.0倍。
• 投资评级：维持“强推”评级，认为公司资产价值将进一步提升。
• 估值比率：P/E从8.2下降至6.2，P/B从1.0下降至0.8。

附注

• 公司计划在2021年完成多个项目竣工，预收账款达1,310.9亿元，同比增加34.1%。
• 招商积余和招商局商业房托的上市将逐步增厚公司估值。
• 分析师鲁星泽为华创证券房地产组核心成员，拥有丰富的行业研究经验。

风险提示

• 新冠肺炎疫情对房地产行业的影响可能超预期。
• 房地产调控政策可能进一步收紧，影响公司业绩。

结论

招商蛇口在2020年表现出强劲的销售增长，但受制于毛利率和投资收益的下滑，归母净利润出现下降。公司拥有优质的土储资源，财务结构稳健，融资成本下行，具备良好的增长潜力。尽管短期业绩承压，但长期来看，公司有望实现业绩回升，因此维持“强推”评级。