> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 招商蛇口 (001979.SZ) 总结 ## 核心内容 招商蛇口在2025年面临业绩下滑，但整体财务状况稳健，投资策略聚焦核心城市，融资结构持续优化。尽管行业仍处于下行周期，公司仍维持“优于大市”的投资评级。 ## 主要观点 - **业绩表现**：2025年公司实现营业收入1547亿元，同比下降14%；归母净利润10亿元，同比下降75%。业绩下滑主要受开发业务结转规模下降及投资收益减少影响。 - **资产减值**：全年计提资产减值损失44亿元，同比下降26%，表明减值压力有所释放。 - **毛利率**：开发业务结算毛利率为15.33%，同比下降0.25个百分点。 - **销售表现**：公司销售金额保持行业前列，全年销售金额1960亿元，同比下降11%，行业排名提升至第四位。签约销售面积716万平方米，同比下降24%。 - **投资策略**：公司聚焦核心城市，2025年获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，其中权益地价约为543亿元。核心10城投资占比接近90%，一线城市投资占比达63%。 - **代建业务**：全年新增代建项目80个，新增签约面积1139万平方米。 - **财务状况**：公司剔除预收账款的资产负债率为64.2%，净负债率为72.5%，现金短债比为1.19，保持“三道红线”绿档。年内完成120亿元存量永续债清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构显著优化。年末综合资金成本为2.74%，较年初下降25BP，保持行业领先水平。 - **盈利预测**：由于房地产行业仍处于下行周期，公司受到结转规模下降和投资收益减少影响，下调了营业收入和盈利预测。预计2026、2027年公司营收分别为1451亿元和1389亿元，归母净利润分别为13亿元和15亿元，对应EPS为0.15元和0.16元，PE分别为59.5倍和54.5倍。 - **投资建议**：维持“优于大市”评级，公司土地质量相对优质，财务保持健康，减值已较为充分。 ## 关键信息 ### 营收与利润 - **2024年**：营业收入1789亿元，净利润4039亿元，每股收益0.45元。 - **2025年**：营业收入1547亿元，净利润1024亿元，每股收益0.11元。 - **2026E**：营业收入1451亿元，净利润1326亿元，每股收益0.15元。 - **2027E**：营业收入1389亿元，净利润1449亿元，每股收益0.16元。 - **2028E**：营业收入1359亿元，净利润1447亿元，每股收益0.16元。 ### 财务指标 | 指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|-------|-------|-------| | 每股收益 (元) | 0.45 | 0.11 | 0.15 | 0.16 | 0.16 | | 每股净资产 (元) | 12.25 | 10.83 | 10.54 | 10.22 | 9.89 | | ROE (%) | 4% | 1% | 1% | 2% | 2% | | P/E | 19.7 | 77.1 | 59.5 | 54.5 | 54.6 | | P/B | 0.7 | 0.8 | 0.8 | 0.9 | 0.9 | | EV/EBITDA | 40.7 | 44.0 | 54.5 | 53.9 | 52.9 | ### 融资情况 - **资产负债率**：64.2% - **净负债率**：72.5% - **现金短债比**：1.19 - **综合资金成本**：2.74%，较年初下降25BP ### 风险提示 - 宏观环境大幅恶化 - 政策宽松低于预期 - 政策效果低于预期 - 公司深耕城市房地产市场衰退 - 公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期 ### 盈利预测情景分析 | 情景 | 2026E | 2027E | |------|-------|-------| | 乐观预测 | 1714亿元 | 2009亿元 | | 中性预测 | 1326亿元 | 1449亿元 | | 悲观预测 | 693亿元 | 799亿元 | ### 营收与利润变动 - **2026E**：营收同比下降6.2%，净利润同比增长29.6% - **2027E**：营收同比下降4.3%，净利润同比增长9.3% ## 结论 招商蛇口在2025年业绩承压，但其财务状况良好，投资策略聚焦核心城市，融资结构持续优化。公司仍维持“优于大市”评级，未来两年的盈利预测显示其盈利能力有望逐步恢复。然而，公司仍需关注宏观经济和政策变化对房地产行业的影响。