20210325-首创证券-招商蛇口-001979.SZ-2020年报点评_整装再出航_优质土储释放业绩弹性_4页_960kb

招商蛇口2020年报点评总结

核心内容

招商蛇口（001979.SZ）2020年实现营业收入1296.2亿元，同比增长32.7%；归母净利润122.5亿元，同比减少23.6%；EPS为1.46元（剔除永续债影响），加权平均ROE为14.4%，同比减少7个百分点。公司拟每10股派发现金红利6.4元（含税），股息率约为5%。

主要观点

• 业绩下滑原因：

  • 住宅开发业务结转毛利率同比下降6.1个百分点至18.1%。
  • 公司计提减值31亿元，同比增加9.7亿元，影响归母净利润约21.84亿元。
  • 投资收益下降31.2亿元，影响归母净利润约25.1亿元。
  • 合作项目结转占比提升，导致少数股东损益占比增加12.6个百分点至27.6%。

• 业绩改善预期：

  • 2021年公司预计实现营收1552.9亿元，净利润123.7亿元，对应PE为8.1倍。
  • 随着核心区域项目结转及前期高价地影响的释放，公司预计2022年及2023年净利润将稳步增长，分别为139.5亿元和142.8亿元，对应PE分别为7.1倍和7.0倍。

• 可售资源充足：

  • 2020年公司签约销售金额达2776.1亿元，同比增长25.9%，超额完成全年目标。
  • 2021年前两个月已完成销售额418.4亿元，同比增长190%，完成全年目标的12.7%。
  • 公司在7个城市实现百亿销售，华东、深圳、西南、华南、江南等5个区域销售增速超过20%。

• 土地储备与扩张策略：

  • 2020年公司新增土地计容建面1625万平方米，同比增长14.2%，权益占比达64.3%，同比增加9个百分点。
  • 通过“港城联动”“产城联动”模式，公司在粤港澳大湾区、海南自贸区（港）等区域获取了优质土地资源。
  • 公司在前海及太子湾片区拥有大量项目储备，计容建面分别达455.8万平方米和170万平方米。

• 财务状况与融资能力：

  • 截至2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为58.84%，净负债率为28.81%，现金短债比为1.23，均符合“绿档”标准。
  • 2020年公司综合资金成本为4.70%，较2019年下降22bp。
  • 公司近三年经营活动现金流均为正，财务结构持续优化。

• 投资建议：

  • 评级为“买入”。
  • 2021年业绩预计小幅增长，2022年及2023年将步入改善通道。
  • 公司具备优质土储及独特的开发模式，有助于释放业绩弹性。

关键信息

• 市场表现：公司2020年营收增长显著，但净利润受多种因素影响下降。
• 销售表现：2020年销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%，城市深耕成效显著。
• 土地储备：公司2020年新增土地计容建面1625万平方米，权益占比达64.3%，核心城市布局优势明显。
• 财务优化：公司财务结构持续优化，三道红线指标达标，融资成本下行。
• 盈利预测：预计2021-2023年公司归母净利润分别为123.7亿、139.5亿、142.8亿，对应PE分别为8.1倍、7.1倍、7.0倍。

风险提示

• 前海及太子湾片区土地建设进展不达预期。
• 布局城市项目销售量价大幅低于预期。
• 产城联动、港城联动业务发展不及预期。

分析师信息

• 王嵩，首创证券首席分析师，拥有七年房地产研究经验，曾任职于国海证券、中信建投证券。

评级说明

• 投资建议以公司股价或行业指数在报告发布后6个月内相对于沪深300指数的涨跌幅为基准。
• “买入”评级表示公司股价预计相对沪深300指数涨幅超过15%。