2017-复地CMBS路演材料0320_33页_1mb

高和德邦-复地商业物业资产支持专项计划总结

核心内容

本专项计划由复地（集团）股份有限公司作为原始权益人、担保人和回购人，通过信托计划向三家项目公司发放信托贷款，形成信托受益权作为基础资产。专项计划在上海证券交易所发行，分为优先级、次优级和劣后级三类，预计总规模为33.7亿元，其中优先级20亿元，次优级12亿元，劣后级1.7亿元。产品期限为18年，分为6个3年期，每季度付息，每半年还本。优先级资产支持证券预计信用等级为AAA，次优级为AA+，劣后级未评级。

主要观点

1. 产品结构与风险分层

• 优先级：占60%的份额，预计信用等级为AAA，每季度付息，每半年还本，提供较高的安全性。
• 次优级：占36%的份额，预计信用等级为AA+，18年到期一次性还本。
• 劣后级：占5%的份额，无预期收益，到期一次性还本。

2. 信用增级措施

• 优先/劣后安排：通过优先级与劣后级的结构设计，降低优先级投资者的信用风险。
• 现金流超额覆盖：优先级资产支持证券的租金净现金流覆盖倍数高于1.45倍，确保本息兑付。
• 加速清偿机制：若租金收入连续两年低于预测值15%或物业评估价值低于初始价值80%，则启动加速清偿。
• 超额抵押：抵押物业评估价值达47.87亿元，抵押率低于70%。
• 项目公司股权/应收账款质押：项目公司将其股权和应收账款质押给信托计划。
• 保证担保：复地集团提供保证担保，外部评级为AA+。
• 回购承诺：复地集团承诺在产品存续期间对份额申赎提供差额回购，确保流动性。

3. 底层资产情况

• 北京复星国际中心：总建筑面积73,833.42平方米，租金收入稳定，出租率较高，租户行业分布广泛。
• 成都复城国际：包含办公和商业部分，出租率分别为68%和86.7%，租户以餐饮、零售等为主。
• 上海新都国际：规模较小，出租率为100%，租户主要为餐饮企业。

4. 现金流预测

• EBITDA预测：预计在专项计划存续期内，底层资产实现租金净收益合计489,525.54万元。
• 有效毛收入预测：预计实现租金毛收入合计610,422.87万元。
• 现金流覆盖：在正常情况下，租金净现金流对优先A级本息覆盖倍数为1.45~2.09倍，对优先B级利息覆盖倍数为0.92~2.32倍；租金毛收入对优先A级本息覆盖倍数为1.79~2.60倍，对优先B级利息覆盖倍数为2.13~3.57倍。

5. 复地集团背景与财务状况

• 复地集团：成立于1998年，是中国大型房地产开发集团，2015年资产总额达696.59亿元，负债总额为551.84亿元，资产负债率为79.22%。
• 竞争优势：在房地产开发和物业管理方面具有较强实力，拥有丰富的行业经验和良好的市场声誉。
• 财务指标：销售毛利率为26.32%，流动比率1.06，资产负债率处于行业健康水平。

6. 信息披露与认购流程

• 信息披露：严格按照相关法规进行，包括计划说明书、法律意见书、评级报告等。
• 认购流程：由德邦证券、招商证券和海通证券作为推广机构，负责产品推介和销售。
• 风险提示：本材料仅为参考，投资者应认真阅读《计划说明书》等文件，进行独立投资判断，不构成任何收益或本金保证。

关键信息

• 基础资产：北京复星国际中心、成都复城国际、上海新都国际。
• 信托借款人：上海新施华、成都复地置业、上海复北投资。
• 租金收入：各物业租金收入稳定，出租率较高，租户行业分布广泛。
• 信用增级措施：包括优先/劣后结构、现金流超额覆盖、加速清偿、超额抵押、股权/应收账款质押、保证担保和回购承诺。
• 财务数据：复地集团2015年资产总额达696.59亿元，负债总额为551.84亿元，所有者权益为144.75亿元，销售毛利率为26.32%。
• 信息披露：严格按照监管规定进行，包括发行前、发行后及存续期的信息披露。
• 认购流程：由德邦证券、招商证券和海通证券推广，投资者需通过其进行认购。

附录

• 联系人信息：

  • 复地集团：谭朗（电话：13671905745）
  • 德邦证券：俞翔（电话：18117190688）、王露（电话：13651955904）、李婧（电话：13651863728）、黄璜（电话：13681939773）
  • 招商证券：崔岳（电话：156 2008 0096）
  • 海通证券：赵心悦（电话：15618035845）

• 免责声明：本材料仅为潜在投资者参考，不构成任何投资建议或承诺，最终以《计划说明书》为准。