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报告摘要

蜀阳商-中原鹏华-正商物业资产支持专项计划总结

核心内容

本专项计划由河南正商物业管理有限公司（以下简称“正商物业”）作为原始权益人，鹏华资产管理（深圳）有限公司作为计划管理人，国泰君安证券股份有限公司作为销售机构，旨在通过物业费收益权证券化为投资者提供稳定的收益。该计划总规模为6.76亿元，采用优先/次级分层结构，其中优先级证券共5档，信用评级均为AA+，次级证券未评级。

主要观点

基础资产质量优良：基础资产为正商物业基于物业服务合同的物业费债权，覆盖郑州、新郑、洛阳、信阳、新乡、青岛、海南等地的60个物业管理项目，2013-2015年平均累计实收率为93.64%，未来五年物业服务费收入预测为88,930.14万元，约为基础资产特定金额的111.11%，优先级证券本息总额的122.44%。
信用增级措施充分：本专项计划采用内部增信（优先/次级结构、超额剩余）与外部增信（差额支付、关联方担保）相结合的方式，以降低信用风险。
保障机制完善：正商物业作为差额支付承诺人，宏光正商作为关联方担保人，为专项计划提供差额支付及担保支持，保障优先级证券的本金和收益。
现金流稳定可预测：基础资产现金流归集安排明确，原始权益人将物业费收入按期转入归集账户，监管银行负责划拨至托管账户，确保现金流安全。

关键信息

一、交易概要

发行总额：67,600.00万元
证券分层：
- 优先级01：8,800.00万元（13.02%）
- 优先级02：11,900.00万元（17.60%）
- 优先级03：12,400.00万元（18.34%）
- 优先级04：13,200.00万元（19.53%）
- 优先级05：15,300.00万元（22.63%）
- 次级：6,000.00万元（8.88%）
信用评级：优先级证券均为AA+，次级未评级
预期到期日：优先级证券分别在2017年10月26日至2021年9月26日期间到期
利率类型：优先级证券为固定利率，次级无票面利率
还本付息方式：优先级证券按季度支付收益，第1年起按季度偿还可分配本金，次级证券按季度支付本金，剩余收益到期一次性支付

二、基础资产

基础资产类型：特定期间（2016年9月1日至2021年8月31日）内正商物业向业主及物业使用人收取物业服务费的债权
基础资产构成：60个物业管理项目，分布于郑州、新郑、洛阳、信阳、新乡、青岛、海南等地
收入预测：未来五年物业服务费收入预测为88,930.14万元，约为基础资产特定金额的111.11%，优先级证券本息总额的122.44%

三、交易结构

参与机构：
- 原始权益人/资产服务机构/差额支付承诺人：河南正商物业管理有限公司
- 计划管理人：鹏华资产管理（深圳）有限公司
- 保证人/运营流动性支持承诺人：河南宏光正商置业有限公司
- 销售机构：国泰君安证券股份有限公司
- 托管人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行
- 监管银行：中原银行股份有限公司
- 登记机构：中国证券登记结算有限公司上海分公司
增信措施：
- 内部增信：优先/次级结构、超额剩余
- 外部增信：差额支付、关联方担保
现金流分配顺序：优先级证券按顺序分配收益及本金，次级证券在所有优先级证券偿付后获得支付
循环购买机制：在循环购买期内，管理人可使用专项计划账户资金持续购入新增基础资产，若无合格资产，需赎回不合格资产

四、投资价值分析

投资价值：基础资产质量优良，现金流稳定，信用增级措施充分，保障优先级证券本息
定价分析：优先级证券信用评级为AA+，定价参考可比AA+级及AAA级交易商协会债务融资工具估值，并考虑一定的流动性溢价，预计利差为40-120BP
风险与缓释：
- 计划管理人违约风险：管理人需按照交易文件执行，违约可能影响收益支付
- 监管银行、托管人违约风险：监管账户资金划拨需按约定执行，影响资金安全
- 资产服务机构违规风险：违规可能影响物业费收缴及划拨
- 优先级/次级结构风险：若基础资产现金流大幅下降，可能影响优先级证券偿付
- 差额支付/运营流动性支持承诺人违约风险：差额支付承诺人及保证人需履行义务，若违约可能影响优先级证券偿付
- 保证人违约风险：保证人需承担担保责任，若违约可能影响优先级证券偿付

五、原始权益人介绍

正商物业：
- 成立时间：2002年10月15日
- 注册资本：1,000万元
- 股东：河南正商企业发展有限责任公司（100%持股）
- 荣誉：住建部审核批准的一级资质企业，中国物业协会理事单位，郑州市物业管理协会副会长单位
- 项目数量：接管各类物业管理项目50余个
- 服务团队：约3,000人
- 服务客户：服务客户达10万户
- 2013-2015年营业收入分别为5,401.15万元、8,550.57万元、11,932.87万元
宏光正商：
- 成立时间：2007年10月31日
- 注册资本：5,000万元
- 实际控制人：黄燕萍（张敬国先生的妻子）
- 荣誉：中国房地产百强企业，河南省房地产业商会会长单位，郑州最大、河南领先的房地产开发企业
- 2013-2015年营业收入分别为347,871万元、687,330万元、595,792万元
- 主要财务指标：
  - 流动比率：2015年为1.13，2014年为1.2，2013年为1.17
  - 速动比率：2015年为0.24，2014年为0.27，2013年为0.3
  - 资产负债率：2015年为89.91%，2014年为90.81%，2013年为90.97%
  - 扣除预收款项的资产负债率：2015年为77.14%，2014年为83.81%，2013年为83.97%
  - 利息保障倍数：2015年为3.31，2014年为2.96，2013年为3.08
  - EBITDA利息保障倍数：2015年为2.46，2014年为2.05，2013年为2.29

其他信息

免责声明：所有说明和承诺以《计划说明书》为准，不保证收益，仅作为参考
重要节点：每年1月、4月、7月和10月的第26日为兑付日，若为非工作日则顺延至下一个工作日
致谢：
- 计划管理人：鹏华资产管理（深圳）有限公司
  - 地址：深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦22层
  - 联系人：程琳
  - 联系电话：400-6288-400
  - 传真：0755-82825703
  - 邮政编码：518017
  - 网址：http://www.phasset.com.cn/
- 销售机构：国泰君安证券股份有限公司
  - 地址：上海市银城中路168号
  - 联系人：周杰、罗京、杨辉
  - 联系电话：021-38676666
  - 传真：021-68876202
  - 邮政编码：200120
  - 网址：www.gtja.com