2017-红星推介材料_43页_1mb

天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划总结

核心内容概述

本专项计划由天风证券作为管理人，中泰证券作为承销商，中航信托作为原始权益人、资产服务机构、流动性支持机构及信托受益权回购义务人，旨在通过信托受益权资产支持证券的形式为投资者提供稳定收益。产品总规模为14亿元，分为优先A类、优先B类及次级资产支持证券，其中优先A类为6.8亿元（AAA级），优先B类为6.2亿元（AA+级），次级为1亿元（无评级）。产品期限分别为18年和5年，收益方式均为固定收益，预期收益率分别为4%-5%和4.5%-5.5%。

主要观点

1. 产品结构设计合理

• 优先A类资产支持证券每三年末设有回售选择权，优先B类资产支持证券第三年末设有回售选择权，满足不同类型投资者对期限结构的需求。
• 次级资产支持证券由原始权益人全额认购，为优先级资产支持证券提供信用支持。

2. 增信措施完备

• 物业租金质押：昆明爱琴海购物中心的租金收入作为优先A类资产支持证券本息偿付的保障。
• 物业抵押担保：底层物业估价为17.08亿元，为信托贷款A提供抵押，具有2.51倍的超额覆盖。
• 业绩补偿承诺：红星企发承诺向合伙企业支付业绩补偿款，用于补充信托贷款B利息偿付。
• 违约资产回购机制：若发生违约事件，信托受益权回购义务人将回购信托A和信托B项下的全部信托受益权。
• 流动性支持：若回售登记期内确认回售份额与实际回售份额存在差额，流动性支持机构将买入差额部分的全部份额。

3. 基础资产优势显著

• 物业位置优越：位于昆明南市区中心，交通便利，市政配套完善，空置率极低（2015年底出租率99.87%）。
• 租户结构良好：主要租户包括超市、娱乐、影院、服装等，业态丰富，其中20.25%为首次进入昆明的优质品牌。
• 租金收入稳定：租金收入集中度不高，仅3家租户租金收入占比超过3%，且租金价格处于较高水平，具备较强的现金流稳定性。

关键信息

产品要素

增信方及增信方式

• 增信方：红星投资（优先收购权人）、红星企发（业绩补偿义务人）
• 增信方式：
  • 物业租金质押
  • 物业抵押担保
  • 业绩补偿承诺
  • 违约资产回购机制
  • 优先/次级安排
  • 流动性支持机制

现金流偿付顺序

1. 税收、执行费用
2. 上市、登记、资金划付等相关费用
3. 托管费、跟踪评级费、审计费、管理人垫付的费用
4. 优先A类本息
5. 优先B类本息
6. 剩余资金支付给次级

投资人退出途径

• 优先A类：定期回售、处置物业、原始权益人回购
• 优先B类：优先收购权人行使优先收购权、权利维持费支付、处置物业、原始权益人回购

主要参与机构

主要风险及缓释

5.1 与物业资产相关的风险

• 现金流预测风险：租金收入波动可能影响优先级收益。
• 交易无法完成风险：项目公司分立延迟或失败可能影响资产转移。
• 物业运营管理人资金混同风险：运营人与物业资金混同可能影响租金收入。
• 物业运营管理人破产风险：运营人破产可能影响物业正常运营。
• 缓释措施：超额覆盖、抵押担保、差额补足、回购机制、监管账户管理、维好承诺等。

5.2 与基础资产相关的风险

• 信托贷款A不能按期支付本息：可能影响优先A类收益。
• 信托贷款B不能按期支付本息：可能影响优先B类收益。
• 缓释措施：租金收入超额覆盖、抵押担保、业绩补偿承诺、回购机制等。

5.3 与资产支持证券相关的风险

• 无法回售风险：若流动性支持机构未能及时买入差额部分。
• 提前终止风险：因政策、法律、违约等原因导致专项计划提前终止。
• 利率风险：市场利率上升可能导致资产支持证券价格下降。
• 流动性风险：资产支持证券在上交所平台转让可能面临流动性不足。
• 评级风险：评级机构可能调整或撤销评级。
• 缓释措施：流动性支持、维好承诺、回售机制、信息披露、补救措施等。

5.4 与操作相关的风险

• 运作风险和账户管理风险：管理人、托管人、监管银行等协调失误或违约。
• 尽责履约风险：中介机构未尽责履约可能造成损失。
• 缓释措施：管理人与托管人经验丰富，内部控制严密，有应急预案。

5.5 其他风险

• 法律、政策风险：法律或政策变化可能影响专项计划。
• 税务风险：未来可能征收额外税负。
• 技术风险：交易系统故障或操作失误可能影响交易正常进行。
• 缓释措施：法律环境完善、税收中性原则、技术系统成熟及应急预案。

结论

本专项计划具备较高的安全性与流动性，通过多层次的增信措施保障优先级资产支持证券的收益。其底层资产为昆明爱琴海购物中心，出租率高、租金收入稳定、业态丰富，具备良好的运营前景。尽管存在一定的风险，但通过完善的法律结构、增信安排及缓释机制，有效控制了潜在风险，为投资者提供了较为稳健的投资选择。