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蜀阳商-中原鹏华-正商物业资产支持专项计划总结

核心内容

本专项计划为“中原鹏华-正商物业资产支持专项计划”，由鹏华资产管理（深圳）有限公司作为计划管理人，河南正商物业管理服务有限公司作为原始权益人，河南宏光正商置业有限公司作为保证人。该计划旨在通过资产证券化方式盘活正商物业的物业服务费收益权，为投资者提供优先级资产支持证券。

主要观点

1. 基础资产质量较好

• 基础资产为正商物业在特定期间（2016年9月1日至2021年8月31日）向业主收取物业服务费的债权。
• 基础资产对应60个物业管理项目，覆盖郑州、新郑、洛阳、信阳、新乡、青岛、海南等地。
• 物业服务费收入预测值为88,930.14万元，约为特定金额的111.11%，优先级证券本息总额的122.44%。
• 2013-2015年平均累计实收率为93.64%，收入稳定性较高。

2. 信用增级措施较为充分，信用风险较低

• 采用内部增信与外部增信相结合的方式，保障优先级证券的偿付。
• 内部增信包括优先/次级结构、次级本金留存及超额剩余机制。
• 外部增信包括差额支付承诺及关联方提供连带责任担保。

3. 保证人资质良好，竞争力强

• 保证人河南宏光正商置业有限公司为房地产开发一级资质企业，是中国房地产百强企业。
• 在郑州拥有21年住宅房地产开发经验，2012-2015年连续四年销售业绩在郑州排名第一。
• 保证人主体信用评级为AA级，评级展望为稳定。

关键信息

专项计划基本信息

增信方式

• 内部增信：优先/次级结构及超额剩余；物业服务费收入预测值高于基础资产特定金额，对优先级证券保障倍数高。
• 外部增信：差额支付承诺及关联方担保。

现金流分配顺序

1. 支付专项计划应承担的税收、执行费用。
2. 支付管理人的管理费、跟踪评级费、审计费及其他专项计划费用。
3. 支付当期优先级资产支持证券的预期收益。
4. 按未偿本金余额比例支付各档优先级资产支持证券的本金。
5. 剩余资金及其他专项计划剩余资产分配给次级资产支持证券持有人。

循环购买机制

• 在循环购买期内，管理人可使用专项计划账户中可支配资金持续购买符合合格标准的新基础资产。
• 若原始权益人未能赎回不合格基础资产，保证人将替代其履行赎回义务。

风险与缓释措施

主要风险

• 计划管理人违约风险：管理人若违反交易文件规定，可能影响投资者收益。
• 监管银行、托管人违约风险：若监管银行或托管人未履行职责，可能影响资金划拨。
• 专项计划托管账户管理风险：账户资金被挪用或因管理人/托管人破产、解散而被查封、冻结，影响资产安全。
• 资产服务机构违规风险：若资产服务机构未按规定收缴和划拨费用，可能影响收益支付。
• 优先级/次级结构及其超额滚存风险：若基础资产现金流大幅下降，可能影响优先级证券的偿付。
• 差额支付/运营流动性支持承诺人违约风险：若差额支付承诺人或运营流动性支持承诺人无法履行义务，可能影响优先级证券支付。
• 保证人违约风险：若保证人无法履行担保义务，可能影响优先级证券偿付。

风险缓释措施

• 物业服务费收入预测值较高，保障优先级证券本息。
• 差额支付承诺人及保证人具备良好的信用评级和财务状况。
• 原始权益人对物业管理费收缴能力强，历史实收率较高。
• 保证人宏光正商主体信用评级为AA级，评级展望为稳定。

原始权益人介绍

河南正商物业管理服务有限公司

• 成立时间：2002年10月15日
• 注册资本：1,000.00万元
• 实际控制人：张慧琪小姐（张敬国先生的女儿）与张敬国先生
• 经营范围：物业服务、保洁服务、房屋租赁
• 公司荣誉：住建部审核批准的物业服务一级资质企业；中国物业协会理事单位；郑州市物业管理协会副会长单位；拥有50余个物业管理项目，其中多个项目获得示范小区称号。
• 服务客户：服务客户达10万户
• 服务面积：管理总建筑面积逾800万m²
• 服务团队：约3,000人的精英服务团队

河南宏光正商置业有限公司

• 成立时间：2007年10月31日
• 注册资本：5,000万元
• 实际控制人：黄燕萍女士（张敬国先生的妻子）
• 经营范围：商品房开发与销售
• 行业地位：中国房地产百强企业；郑州最大、河南领先的房地产开发企业
• 财务表现：
  • 2013年：营业收入347,871万元
  • 2014年：营业收入687,330万元
  • 2015年：营业收入595,792万元
  • 主要财务指标：流动比率1.13、速动比率0.24、资产负债率89.91%、扣除预收款项的资产负债率77.14%、利息保障倍数3.31、EBITDA利息保障倍数2.46

致谢

• 计划管理人：鹏华资产管理（深圳）有限公司
  地址：深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦22层
  联系人：程琳
  联系电话：400-6288-400
  传真：0755-82825703
  邮政编码：518017
  网址：http://www.phasset.com.cn/

• 销售机构：上海国泰君安证券股份有限公司
  地址：上海市银城中路168号
  联系人：周杰、罗京、杨辉
  联系电话：021-38676666
  传真：021-68876202
  邮政编码：200120
  网址：www.gtja.com