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报告摘要
高和德邦-复地商业物业资产支持专项计划总结
一、项目概要
专项计划基本要素
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 计划名称 | 高和德邦-复地商业物业资产支持专项计划 |
| 基础资产 | 原始权益人通过信托计划向项目公司发放信托贷款而持有的信托受益权 |
| 基础资产对应物业 | 北京复星国际中心、成都复城国际、上海新都国际 |
| 发行场所 | 上海证券交易所 |
| 证券分层 | 优先级、次优级、劣后级 |
| 预计信用等级 | AAA、AA+、不评级 |
| 预计规模 | 20亿、12亿、1.7亿 |
| 产品期限 | 18年（3+3+3+3+3+3年） |
| 利率类型 | 固定利率、固定利率、无预期收益 |
| 还本付息方式 | 每季度付息，每半年还本；每季度付息，18年到期一次性还本；分配期间多余收益，到期一次性还本 |
| 特殊条款安排 | 每3年开放申赎一次，调整票面利率；若物业出售，出售价款进入监管账户，部分以存单形式质押给信托计划；若租金收入下降幅度达15%，优先级资产支持证券偿付方式变更为过手摊还 |
二、基础资产情况
信托借款人基本情况
| 信托借款人 | 成立时间 | 注册资本 | 主要业务 |
|---|---|---|---|
| 上海新施华 | 2010年8月6日 | 10,000万元 | 投资管理、物业管理 |
| 成都复地置业 | 2008年6月25日 | 50,000万元 | 房地产开发经营、物业管理 |
| 上海复北投资 | 2013年4月9日 | 100万元 | 投资管理、物业管理、房地产开发经营 |
底层资产基本情况
北京复星国际中心
- 物业位置：北京市朝阳区朝北路235号楼、237号楼
- 建筑面积：73,833.42平方米
- 评估总价：346,021万元
- 出租情况：
- 写字楼：出租率94.93%，可出租面积50,632.42平方米
- 商业部分：出租率91.78%，可出租面积4,344.16平方米
- 租金收入：2016年1-9月为10,937.17万元
- 租金收缴率：99%
成都复城国际
- 物业位置：四川省成都市高新区益州大道中段722号
- 建筑面积：92,446.55平方米
- 评估总价：118,407万元
- 出租情况：
- T1写字楼：出租率68%，可出租面积44,491.2平方米
- M1商业：出租率86.7%，可出租面积11,859.9平方米
- M2商业：出租率74.8%，可出租面积29,644.99平方米
- 租金收入：2016年1-9月为1,443.22万元（T1）和1,913.38万元（M1、M2）
- 租金收缴率：100%
上海新都国际
- 物业位置：闸北区宝山路180号1-4层
- 建筑面积：4,636.63平方米
- 评估总价：14,321万元
- 出租情况：出租率100%，租赁总面积4,193.5平方米
- 租金收入：2016年1-9月为338.60万元
- 租金收缴率：100%
现金流预测
- EBITDA：专项计划存续期内预计实现租金净收益合计489,525.54万元
- 有效毛收入：专项计划存续期内预计实现租金毛收入合计610,422.87万元
- 现金流测试：
- EBITDA覆盖倍数：优先A级本息覆盖倍数1.45~2.09倍，优先B级利息覆盖倍数0.92~2.32倍
- 有效毛收入覆盖倍数：优先A级本息覆盖倍数1.79~2.60倍，优先B级利息覆盖倍数2.13~3.57倍
三、信用增级措施
主要增信措施
| 措施 | 内容 |
|---|---|
| 优先/劣后安排 | 专项计划总规模33.7亿，其中优先级20亿，占比59.35%；次优级12亿，占比35.6%；劣后级1.7亿，占比5% |
| 现金流超额覆盖 | 基础资产租金净现金流对优先A级本息兑付覆盖比例超过1.45倍 |
| 加速清偿 | 若年租金收入连续两年低于预测值的15%，或评估价值低于初始价值80%，启动加速清偿 |
| 超额抵押 | 抵押物业评估价值达47.87亿，优先级及次优级发行规模占评估价值的66.8% |
| 项目公司股权/应收账款质押 | 项目公司将基础物业所对应的应收账款及公司股权质押给信托计划 |
| 保证担保 | 复地集团（外部评级AA+）对项目公司信托贷款提供保证担保 |
| 回购承诺 | 复地集团在产品存续期间对专项计划份额申赎提供差额回购，提供市场流动性 |
复地集团概况
- 成立时间：1998年8月
- 公司性质：复星集团创始成员企业，2015年中国房地产开发企业综合发展10强
- 主要业务：房地产开发、物业管理、物业出租、咨询及顾问等
- 资产情况：
- 截至2016年9月末，合并资产总额762.53亿元
- 负债合计598.62亿元，所有者权益合计163.91亿元
- 财务指标：
- 资产负债率：78.50%
- 销售毛利率：20.36%
- 流动比率：1.34
复地集团竞争优势
- 行业地位：连续多年获得“中国房地产开发企业20强”、“中国房地产开发企业综合发展10强”等荣誉
- 资产规模：2015年末资产总计696.59亿元，远高于行业均值
- 资产负债率：79.22%，处于健康水平
- 销售毛利率：26.32%，优于同业
同业比较
| 公司 | 总资产 (亿元) | 总负债 (亿元) | 所有者权益 (亿元) | 总收入 (亿元) | 资产负债率 (%) | 销售毛利率 (%) | 流动比率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 绿地控股 | 6,004.36 | 5,286.03 | 718.33 | 1,964.64 | 88.04 | 9.95 | 1.54 |
| 保利地产 | 4,038.33 | 3,066.93 | 971.40 | 1,112.72 | 75.95 | 25.90 | 1.73 |
| 复地集团 | 696.59 | 551.84 | 144.75 | 175.22 | 79.22 | 26.32 | 1.06 |
四、信息披露与认购流程
信息披露
- 发行前：向合格投资者披露计划说明书、法律意见书、评级报告、会计处理意见等文件
- 发行结束当日：向认购人披露资产支持证券发行情况
- 存续期内：
- 每期收益分配日的两个交易日前披露专项计划收益分配报告
- 每年4月30日前披露经审计的上年度资产管理报告
- 要求托管人披露资产托管报告
- 要求资信评级机构在每年6月30日前披露年度跟踪评级报告
认购流程
-
原始权益人/担保人/差额补偿人：复地（集团）股份有限公司
- 联系人：谭朗
- 电话：021-23133962 / 传真：021-23133911
- 地址：上海市复兴东路2号复星商务大厦5楼
-
计划管理人/推广机构：德邦证券股份有限公司
- 联系人：俞翔、王露、李婧、黄璜
- 电话：021-68761616 / 传真：021-68767880
-
代理推广机构：
- 招商证券股份有限公司
- 联系人：崔岳
- 电话：010-57601901 / 传真：010-57601990
- 海通证券股份有限公司
- 联系人：赵心悦
- 电话：021-232120034 / 传真：021-63083007
- 招商证券股份有限公司
信息披露承诺
- 推介材料仅供潜在投资者参考，不构成投资建议
- 所有信息以公布的《计划说明书》为准
- 管理人不保证专项计划一定盈利，也不保证最低收益
五、关键信息
- 专项计划每3年开放申赎一次，调整票面利率
- 若租金收入下降幅度达15%，优先级资产支持证券偿付方式变更为过手摊还
- 复地集团提供保证担保和差额回购承诺，确保专项计划流动性
- 基础资产租金净现金流对优先A级本息兑付覆盖比例超过1.45倍
- 专项计划存续期内，底层资产预计实现租金净收益合计489,525.54万元，租金毛收入合计610,422.87万元
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