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天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划总结

核心内容概述

本专项计划由天风证券作为管理人，中泰证券作为承销商，中航信托作为原始权益人，以昆明爱琴海购物中心的信托受益权为基础资产，发行优先A类、优先B类及次级资产支持证券，总规模为14亿元，其中优先A类规模为6.8亿元（占比48.57%），优先B类规模为6.2亿元（占比44.29%），次级资产支持证券规模为1亿元（占比7.14%）。

主要观点

• 基础资产稳定：专项计划的基础资产为昆明爱琴海购物中心的信托受益权，租金收入稳定，空置率低（截至2015年底为99.87%），现金流可预测且可持续。
• 投资价值高：项目位于昆明南市区中心，交通便利，市政配套完善，且物业设计和业态布局具有市场竞争力，吸引了众多优质品牌入驻。
• 增信措施完善：包括租金质押、物业抵押、业绩补偿承诺、违约资产回购机制、优先次级安排、流动性支持等，为优先级资产支持证券提供了多重保障。
• 结构设计合理：优先A类证券期限为18年，每3年末有回售选择权；优先B类证券期限为5年，第3年末有回售选择权，满足不同投资者的需求。
• 风险控制机制健全：通过法律意见书、专业中介机构、监管账户、信用增级措施等，有效隔离风险，保障专项计划的安全运行。

关键信息

产品要素

底层物业亮点

• 地理位置优越：位于昆明市西山区广福路与陆家路交汇处，交通便利，配套齐全。
• 业态丰富：集生活、购物、美食、休闲、娱乐、时尚、运动七大主题功能于一体，具有较强的市场吸引力。
• 租户优质：截至2015年底，已入驻158个品牌，其中20.25%为首次进入昆明的独家品牌。
• 租金收入稳定：租金收入集中度较低，且主要租户租期较长，租金增长稳定。
• 运营良好：2015年日均销售额达120万元（工作日）和200万元（周末），租金收入覆盖能力强。

增信措施

1. 租金质押：昆明爱琴海购物中心的租金收入及相关权益质押给中航信托，作为信托贷款A的直接还款来源。
2. 物业抵押：底层物业估值17.08亿元，为信托贷款A和优先A类证券提供抵押担保。
3. 业绩补偿承诺：红星企发承诺向合伙企业支付业绩补偿款，用于补充信托贷款B的利息偿付。
4. 违约资产回购：若发生违约，中航信托将按公允价格回购信托受益权。
5. 优先次级安排：次级资产支持证券厚度为7.14%，为优先级提供保障。
6. 流动性支持：流动性支持机构在回售行权日买入差额部分的证券份额。

交易结构

• 产品方案：
  • 优先A类：18年，AAA评级，每年付息，按计划表还本
  • 优先B类：5年，AA+评级，每年付息，到期还本
  • 次级：18年，无评级，到期支付本金，剩余收益支付给次级
• 现金流归集与分配：
  • 现金流归集路径清晰，通过监管账户确保资金安全
  • 现金流偿付顺序：优先支付税收、执行费用、管理费、优先级本息，剩余支付次级
• 投资人退出方式：
  • 优先A类：定期回售、处置物业、原始权益人回购
  • 优先B类：优先收购权人收购、权利维持费支付、处置物业、原始权益人回购

风险与缓释

与物业资产相关的风险

• 现金流预测风险：租金收入波动可能影响优先级收益
  • 缓释：租金收入对信托贷款A本息有超额覆盖，物业运营良好
• 交易无法完成风险：项目公司分立延迟或失败
  • 缓释：设置回购条款，确保资产安全
• 物业运营管理人资金混同风险
  • 缓释：通过监管账户隔离资金，确保物业运营资金不被挪用
• 物业运营管理人破产风险
  • 缓释：物业运营管理人具备专业能力和持续经营能力，且合伙企业有权更换管理人

与基础资产相关的风险

• 信托贷款A不能按期支付本息
  • 缓释：租金收入超额覆盖，物业抵押担保，合伙企业差额补足
• 信托贷款B不能按期支付本息
  • 缓释：红星企发业绩补偿款保障利息支付，信托受益权回购机制

与资产支持证券相关的风险

• 回售失败风险
  • 缓释：流动性支持机构确保回售差额部分的证券份额
• 提前终止风险
  • 缓释：交易结构合理，参与主体资信良好，提前终止可能性低
• 利率风险
  • 缓释：预期收益率考虑利率波动，可通过转让规避风险
• 流动性风险
  • 缓释：资产支持证券可在上交所平台转让，流动性有望提升
• 评级风险
  • 缓释：评级机构可能调整评级，但管理人将及时披露并采取补救措施

与操作相关的风险

• 运作与账户管理风险
  • 缓释：管理人和托管人具备丰富经验，设立内控体系，降低运作风险
• 尽责履约风险
  • 缓释：中介机构具备专业经验，若未尽责将被解聘并由继任者继续履行职责

其他风险

• 法律与政策变化风险
  • 缓释：合同和法律规定具有法律效力，政策变化影响较小
• 税务风险
  • 缓释：预计按税收中性原则执行，税务变化影响有限
• 技术风险
  • 缓释：相关机构具备技术经验，设有应急预案

总结

本专项计划以昆明爱琴海购物中心为底层资产，通过多种增信措施和合理的交易结构，为优先级资产支持证券提供了较高的安全性和收益保障。基础资产现金流稳定，物业运营良好，管理人和托管人具备专业能力和经验，降低了操作风险。尽管存在一定的市场和法律风险，但通过完善的缓释机制，能够有效控制风险影响，保障投资者利益。