20220724-国盛证券-房地产开发2022中期策略_十字路口的房地产_71页_3mb

房地产开发行业2022年中期策略总结

核心内容概览

2022年上半年，中国房地产行业面临销售、价格、拿地及投资等多方面的下行压力，整体处于弱复苏阶段。随着政策逐步放松，市场有望在下半年迎来第二波政策支持，房地产和物业板块具备绝对收益空间。房地产行业对GDP、财政收入及金融体系有重要影响，其低迷可能拖累经济增长和地方财政收入。同时，房企出清与销售恶化形成恶性循环，需政策进一步支持以推动市场复苏。

主要观点

• 销售市场表现：2022年上半年商品房销售金额同比大幅下降28.9%，销售面积同比下降22.2%，销售价格同比下降8.6%，为历史最高跌幅。住宅销售金额和面积均大幅下滑，非住宅业态表现相对较好。
• 城市分化明显：一线城市销售相对稳定，二线城市和三线城市销售下滑严重，东北地区表现最差。
• 政策放松趋势：政策呈现“少量多次、逐步加快”的特征，一二线城市仍有较大放松空间。北京、三亚尚未出台“四限”政策，其余城市已逐步放松限购、限贷、限售等政策。
• 土地市场低迷：上半年土地购置面积同比下降48.3%，成交价款同比下降46.3%，国企成为拿地主力，土地市场修复难度大。
• 房地产对经济与财政影响显著：房地产占支出法GDP比重达17.6%，房地产开发投资下行将影响GDP增长；房地产贡献全国财政收入的36%，地方财政对房地产依赖度均值达49.5%。
• 房企风险与出清：部分房企债务危机持续发酵，销售进一步恶化，房企被迫停止拿地与精简人员，市场面临较大调整压力。
• 周期分析：房地产处于大级别周期的腰部平台回暖期、中级别周期的去库存阶段、小级别周期的萧条转复苏期，政策力度仍需加码。

关键信息

1.1 上半年销售市场情况

• 销售量价齐跌：商品房销售金额累计同比降至-28.9%，销售面积累计同比为-22.2%，销售价格累计同比为-8.6%。
• 城市分化严重：一线城市销售相对稳定，二线城市和三线城市销售大幅下滑，尤其东北地区表现最差。
• 弱复苏迹象：6月销售数据环比改善，但同比仍为负。7月销售面积回落至6月初水平，整体仍处弱复苏状态。
• 政策影响：政策放松逐步扩散至一二线城市，对市场信心有所提振，但力度仍需加强。

1.2 土地市场表现

• 拿地金额大幅下降：上半年土地购置面积同比下降48.3%，成交价款同比下降46.3%，国企成为拿地主力。
• 土地供应缩减：中指300城土地供应面积同比减少46.7%，成交面积同比减少55.3%，供销比处于历史高位。
• 集中供地效果有限：首批集中供地成交热度平平，成交金额和面积环比有所提升，但同比仍为负。

1.3 房地产开发投资情况

• 开发投资下滑：预计全年房地产开发投资完成额同比下降12.7%至12.9万亿元，2023年仍面临较大压力。
• 施工与新开工面积下降：新开工面积累计同比降至-34.4%，施工面积同比下降1.5%。

1.4 政策放松趋势

• 政策“少量多次”：政策逐步从三四线城市向一二线城市扩散，但力度仍不及预期。
• 一二线城市仍有空间：40个一二线城市中，北京、三亚尚未出台“四限”政策，其余城市政策逐步放松，限购、限贷、限售政策有望进一步宽松。

2.1 对GDP影响

• 房地产占GDP比重高：房地产占支出法GDP比重达17.6%，房地产开发投资下行12.7%将影响GDP增长约1.1%。
• 房地产消费贡献：房地产最终消费支出占GDP比重达9.0%，房地产开发投资对GDP增长贡献率达16.5%。

2.2 对财政收入影响

• 房地产贡献财政收入：房地产贡献全国财政收入的36%，地方财政收入对房地产依赖度均值达49.5%。
• 财政收入下滑：房地产相关收入预计同比下降21.9%，减少量占2021年地方财政收入的10.8%。

2.3 对金融体系影响

• 银行涉房不良率上升：房地产相关贷款不良率上升，债券违约率增加。
• 房企出清：部分房企因债务危机被迫停止拿地、精简人员，销售进一步恶化。

周期位置分析

• 大级别周期：处于长坡下行周期的中段，预计在13-14亿平平台企稳，政策驱动下有望回暖。
• 中级别周期：处于去库存阶段，供给受限，提振需求是短期关键。
• 小级别周期：处于萧条向复苏过渡阶段，政策在衰退期中段出台，后续将逐步进入复苏期。

投资建议

• 关注企业：A股推荐滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股推荐绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业板块关注招商积余、华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。
• 投资评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 预期复苏：下半年到年底有望见到第二波大政策的加持，地产和物业板块具备绝对收益空间。

风险提示

• 疫情超预期：疫情可能进一步影响市场复苏。
• 销售超预期下行：销售持续低迷可能加剧市场压力。
• 政策放松不及预期：政策力度不足可能延缓市场回暖。

图表目录（摘要）

• 图表1：1-6月全国商品房销售金额同比-28.9%
• 图表2：2006年至今全国商品房销售额单月同比及累计同比
• 图表3：2006年至今全国商品房销售面积单月同比及累计同比
• 图表4：2006年至今全国商品房累计销售均价及累计同比
• 图表5：2006年至今全国商品房单月销售均价及单月同比
• 图表6：70大中城市新建商品住宅价格指数同比及环比
• 图表7：分业态销售面积累计同比
• 图表8：分业态销售金额累计同比
• 图表9：累计销售金额同比增速按区域划分
• 图表10：单月销售额同比增速按区域划分
• 图表11：102个样本城市商品住宅销售金额及同比环比
• 图表12：不同能级城市单月商品住宅销售金额同比变化
• 图表13：wind30大中城市周度商品房销售面积与剔除青岛苏州后的面积对比
• 图表14：样本30城市周度总成交面积及同比
• 图表15：样本30城按城市能级分类后的周度同比
• 图表16：样本30城市周度总成交面积及同比（剔除异常城市）
• 图表17：样本30城按城市能级分类后的周度同比（剔除异常城市）
• 图表18：样本30城进入7月后销售呈现弱复苏态势
• 图表19：统计局和中指数据库住宅销售面积单月同比增速对比
• 图表20：统计局和中指数据库住宅销售金额同比增速对比
• 图表21：统计局和中指数据库住宅销售面积单月值/季度均值对比
• 图表22：统计局和中指数据库住宅销售金额同比增速对比
• 图表23：不同能级城市商品住宅销售金额季度均值变化
• 图表24：2018年至今样本一线城市商品住宅销售金额季度均值
• 图表25：2018年至今样本二线城市商品住宅销售金额季度均值
• 图表26：2018年至今样本三线城市商品住宅销售金额季度均值
• 图表27：2022年商品房销售额预测
• 图表28：累计土地购置面积及同比
• 图表29：单月土地购置面积及同比
• 图表30：累计土地成交价款及同比
• 图表31：单月土地成交价款及同比
• 图表32：累计土地价格及同比
• 图表33：单月土地价格及同比
• 图表34：样本300城宅地供应建面及同比
• 图表35：样本300城全国宅地供应建面及同比
• 图表36：样本300城宅地成交建面及同比
• 图表37：样本300城全国宅地成交建面同比
• 图表38：样本300城宅地出让金及同比
• 图表39：样本300城全国宅地出让金及同比
• 图表40：样本300城中各能级城市宅地供应建面同比
• 图表41：样本300城中各能级城市土地出让建面同比
• 图表42：样本300城中各能级城市宅地出让金同比
• 图表43：样本300城全国宅地供销比
• 图表44：样本300城宅地成交楼面价及溢价率
• 图表45：样本300城宅地流拍宗数和流拍率
• 图表46：样本300城中各能级城市宅地成交溢价率
• 图表47：样本300城中各能级城市当月宅地流拍率
• 图表48：22城历次集中供地推出涉宅地块规划建面
• 图表49：22城历次集中供地涉宅地块起拍金额
• 图表50：22城历次集中供地涉宅地块成交规划建面
• 图表51：22城历次集中供地涉宅地块成交金额
• 图表52：各城市各批集中供地推出和成交情况

结论

房地产行业在2022年上半年面临销售、价格、拿地及投资的全面下滑，但政策逐步放松，市场呈现弱复苏迹象。未来需进一步加强政策力度以推动市场回暖。房地产对经济和财政具有重要影响，其低迷将拖累GDP增长和地方财政收入。投资建议关注重点房企及物业板块，维持“增持”评级，同时需警惕疫情、销售下行及政策不及预期等风险。