20221226-国盛证券-房地产开发2022W51_新房销售面积同比-46.8_需求端政策仍需加码_12页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产市场整体表现低迷，新房和二手房成交面积均出现大幅下滑，反映出市场对需求端政策的期待。同时，信用债市场发行量减少，融资环境依然严峻。分析师认为，政策支持力度仍需加强，以推动市场复苏。

主要观点

• LPR未下调：5年期LPR维持在4.3%，连续四个月未变，未达市场预期。
• 利率下行趋势未改：全国首套主流平均利率为4.09%，同比降低155BP；二套平均利率为4.91%，同比降低100BP。
• 成交面积显著下降：新房成交面积同比下降46.8%，二手房成交面积同比下降33.5%。
• 疫情和信心不足影响市场：疫情对市场造成冲击，且购房者信心偏弱，导致销售数据进一步衰减。
• 政策预期增强：预计后续将出台更多需求端政策，如一线核心区四限政策松动、首付比例下调、房贷利率下降等。

关键信息

成交数据

• 新房成交：

  • 本周30城新房成交面积为240.3万平方米，环比下降14.4%，同比下降46.8%。
  • 一线城市新房成交面积为49.3万方，环比-29.7%，同比-53.9%。
  • 二线城市新房成交面积为142.3万方，环比-3.3%，同比-45.9%。
  • 三线城市新房成交面积为48.7万方，环比-23.3%，同比-40.3%。
  • 剔除7个未更新数据的城市后，新房成交面积环比下降10.4%，同比下降43.4%。

• 二手房成交：

  • 本周12城二手房成交面积为59.0万平方米，环比下降34.1%，同比下降33.5%。
  • 一线城市二手房成交面积为20.8万方，环比8.0%。
  • 二线城市二手房成交面积为23.6万方，环比-50.0%。
  • 三线城市二手房成交面积为14.6万方，环比-36.6%。
  • 剔除厦门后，二手房成交面积环比下降31.2%，同比下降29.2%。

行情回顾

• 中信房地产指数：本周累计变动幅度为-4.4%，在29个中信行业板块中排名第15。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：深深房A（+22.8%）、*ST松江（+6.0%）、深振业A（+5.0%）、*ST紫学（+4.4%）、深赛格（+4.4%）。
  • 跌幅前五：同达创业（-23.3%）、万通地产（-19.3%）、广汇物流（-16.6%）、大港股份（-13.8%）、万业企业（-12.0%）。

信用债情况

• 发行情况：本周共发行房企信用债8只，环比减少13只；发行规模45.57亿元，环比减少176.19亿元。
• 偿还情况：总偿还量55.08亿元，环比增加3.15亿元；净融资额为-9.51亿元，环比减少179.34亿元。
• 债券类型：以一般公司债为主，占比54.9%。
• 债券评级：以AAA为主，占比81.2%。
• 债券期限：以3-5年为主，占比49.4%。
• 融资成本：发行利率有所上行，如华发股份资产支持证券利率上调540BP。

政策回顾

• 中央政策：

  • 深交所：支持房地产市场平稳发展，加快政策落地。
  • 自然资源部：完善住宅用地供应政策，稳定地价、房价、预期。
  • 银保监会：加快住房按揭贷款放款速度，支持“保交楼”专项借款。
  • 国常会：落实稳经济政策，支持房地产需求和融资。
  • 证监会：推动行业重组并购，支持刚性和改善性住房需求。
  • 央行：实施稳健货币政策，支持房地产行业平稳发展。
  • 中财办：强调需求端政策调整，促进市场复苏。

• 地方性政策：

  • 成都：保障性租赁住房租金涨幅不超过5%。
  • 天津：公积金贷款首付比例下调，二套房首付降至40%。
  • 郑州：首套房首付比例降至20%，设立地产纾困基金。
  • 长沙：计划到2025年筹集保障性租赁住房不少于15万套。

投资建议

• 政策预期：分析师继续看多政策，预计2023年Q1或Q2将有第三波政策出台。
• 投资逻辑：
  1. 受益于需求侧复苏：A股包括保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股包括绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋。
  2. 受益于一线城市量价修复：区域型概念公司。
  3. 受益于竣工链复苏及防疫放松：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示

• 政策执行不及预期：政策出台速度和力度可能不达预期。
• 基本面继续下行：房地产市场可能进一步下滑，引发连锁反应。
• 疫情反复：疫情对市场影响可能超预期。