20210519-国金证券-2020年房企年报分析_关注少数股东权益变化_11页_1mb

固定收益专题报告：关注少数股东权益变化——2020年房企年报分析

核心内容

2020年，房地产行业在“三道红线”政策的影响下，整体呈现降杠杆趋势，多数房企通过加快销售与回款、放缓投资拿地节奏、引入股权融资等方式实现负债降低。TOP50上市房企中，19家达到绿档，21家处于黄档，3家处于橙档，7家仍处于红档。其中，金科、融信、金辉和弘阳4家房企直接从红档降至绿档，显示出显著的改善。

主要观点

• 三道红线政策影响：房企普遍降档，多数指标得到改善。三项关键指标（剔除预售账款的资产负债率、净负债率和现金短债比）分别有14、18和15家房企在2020年下半年实现达标，显示出房企在降低负债方面的努力。
• 销售与土储情况：2020年TOP50上市房企销售规模和新增土储继续增长，但呈现分化。黄档和绿档房企销售增速较高，红档房企新增土储小幅下滑。土储进一步向一二线城市和长三角、大湾区集中。
• 毛利率与净利率下滑：行业毛利率和净利率普遍下滑，平均分别为25.18%和10.17%，较2019年分别下降4.22pct和1.28pct。47家房企毛利率下滑，部分超过10pct。
• 表外负债风险：少数股东权益成为房企表外负债的重要形式，2020年TOP50上市房企少数股东权益占比提升至38.67%，其中15家占比超过50%。部分房企如祥生、弘阳、中南等少数股东权益占比提升超过15pct，存在负债出表的可能。14家房企少数股东权益占比较损益占比高出超过30pct，存在明股实债风险。

关键信息

• 财务指标改善：有息债务增速显著下降至4.99%，短期债务占比下降至32.82%。经营性现金流净额大幅增长151.14%，投资性现金流净流出减少23.12%。
• 行业分化加剧：随着三道红线、房贷集中度以及土地集中供应政策的实施，行业分化将进一步加剧，资金实力强、土储分布合理、周转回款快的房企将更具优势，尾部房企可能面临出清风险。
• 风险提示：由于数据获取有限，部分指标计算可能存在偏差；隐性负债风险需重点关注。

行业展望

未来，随着政策的进一步落实，行业分化或持续加剧。投资者应关注房企的土储质量、周转速度和融资能力等关键指标，以评估其真正的财务状况和市场竞争力。

附录

• 图表目录：包含多个图表，展示房企三道红线分档情况、销售与土储数据、财务指标变化、现金流情况及资金缺口等，为分析提供直观支持。
• 分析师信息：段小乐（分析师）和吴雪梅（联系人），联系方式提供，便于进一步咨询。

结论

综上所述，2020年房企在“三道红线”政策下普遍实现降档，但需警惕表外负债带来的隐性风险。行业分化趋势明显，经营和财务健康度差异扩大，建议投资者关注房企的综合财务状况和市场策略。