固收专题分析报告：2020年房企年报分析，关注少数股东权益变化-20210519-国金证券-11页_653kb

固定收益专题报告总结：关注少数股东权益变化——2020年房企年报分析

核心内容

本报告分析了2020年TOP50上市房企在“三道红线”政策下的降杠杆情况，同时关注了其经营与财务状况，旨在为投资者提供参考。

主要观点

1. 三道红线政策影响

• 房企普遍降档，目前以绿档和黄档为主。
• 截至2020年末，TOP50上市房企中有19家达到绿档，21家处于黄档，3家处于橙档，7家仍处于红档。
• 29家房企在2020年下半年实现降档，其中15家下降一档，10家下降两档，4家房企直接从红档降至绿档。
• 三项指标（剔除预售账款的资产负债率、净负债率、现金短债比）均有改善，分别有14、18和15家房企在下半年达标。

2. 房企经营情况

• 销售规模和新增土储继续增长，但呈现分化趋势。
• 黄档和绿档房企销售增速较高，红档房企新增土储小幅下滑。
• 房企销售增长集中在一二线城市及长三角和大湾区。
• 2020年TOP50上市房企平均销售面积为7.31亿平方米，合同销售额为10.44万亿元，较2019年增长15.42%。
• 2020年TOP50上市房企营收增速为14%，较上年下滑10.5个百分点；归母净利润小幅下滑0.08%，增速同比下滑15.42%。
• 毛利率和净利率普遍下滑，47家房企毛利率下降，其中部分下降超过10个百分点；37家房企净利率下滑，部分超过10个百分点。

3. 财务状况

• 有息债务增速显著下降，短期债务占比下滑。
• 2020年TOP50上市房企有息债务增速为4.99%，较2019年下降10.71个百分点；短期债务占比为32.82%，同比小幅下降1.76个百分点。
• 少数股东权益占比提升，2020年TOP50上市房企少数股东权益占比达到38.67%，较2019年提升2.3个百分点。
• 15家房企少数股东权益占比在50%以上，42家房企表外负债增加。
• 少数股东权益占比与实际盈利占比差距较大的房企存在明股实债风险，14家房企两者差额超过30个百分点。

关键信息

• 房企通过加快销售与回款、放缓投资拿地、引入股权融资等方式降杠杆。
• 2020年TOP50上市房企平均剔除预售账款的资产负债率为74.2%，净负债率为81.6%，现金短债比为1.23。
• 房企经营性现金流显著改善，投资性现金流收缩，融资性现金流持续收缩。
• 2020年TOP50上市房企经营性现金流净额为4905亿元，较2019年增长151.14%；投资性现金流净流出为4927亿元，较2019年减少23.12%。
• 融资性现金流净额为2708亿元，较2019年下降59.24%，仅23家房企融资性现金流增加。
• 房企资金缺口缩小至不到万分之一，但仍存在10家房企资金缺口超过5%。

风险提示

1. 部分指标计算可能存在偏差，由于可获取数据有限。
2. 存在隐性负债风险，少数股东权益可能隐藏明股实债。

行业展望

• 随着三道红线、房贷集中度以及土地集中供应政策的落实，行业分化将持续加剧。
• 资金实力强、土储分布合理、周转回款快的房企将进一步具备规模优势。
• 尾部房企由于去化能力不强和债务负担重，或逐渐被出清。
• 建议投资者关注房企的土储质量、周转速度和融资能力等指标，结合表外负债评估其真正的债务压力。

附录

• 本报告由国金证券股份有限公司发布。
• 本报告仅供风险评级高于C3级的投资者使用。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。