20170316-兴业证券-物流行业_从普洛斯看中国物流地产未来潜能_31页_1mb

文档内容总结

核心内容

本报告聚焦于普洛斯（GLP）在中国物流地产领域的成功经验及其对中国市场的深远影响。普洛斯自2003年进入中国市场以来，凭借其高效的闭环业务模式、先发优势和政商资源的深度结合，迅速成长为行业龙头。报告同时推荐关注A股标的中储股份（600787），认为其具有成为“下一个普洛斯”的潜力。

主要观点

1. 普洛斯的业务模式
   普洛斯通过“闭环”战略，将业务分为物业开发、物业管理运营业务和基金管理业务三大块，形成一个高效的运作体系。这种模式不仅提升了资产周转效率，还带来了更高的利润回报。

2. 三大成功主因

   • 闭环模式：确保物业开发、运营与基金投资之间的无缝衔接，实现资产的快速变现与资金的高效循环。
   • 先发优势：早于其他外资企业进入中国市场，获得土地及政策资源的优先权。
   • 政商资源结合：通过股权合作、基金投资等方式，与中国政府及大型企业建立战略合作，持续获取土地与政策支持。

3. 中国市场布局
   普洛斯在中国的物流园区遍布全国38个主要城市，物业总面积达2740万平方米，建成面积为1575万平方米，土地储备为1210万平方米。其客户群体以外资企业为主，但近年来中国本土企业也逐渐成为重要客户。

4. 财务表现强劲
   2016年，普洛斯实现7.77亿美元收入，同比增长10%；归母净利润为7.19亿美元，同比增长48%。中国区贡献了68%的收入和48%的利润，是其主要增长点。

5. A股推荐标的：中储股份
   中储股份作为中国物流地产的重要参与者，可能通过引入普洛斯的管理经验，实现效率提升和利润增长。公司未来可能被诚通集团进行股权改革试点，进一步引入外部资本，提高治理水平。此外，其拿地成本较低，存在较大的利润增值空间。

关键信息

普洛斯中国业务数据

普洛斯全球业务布局

普洛斯的基金管理业务

• 基金管理业务为普洛斯带来了新的利润增长点，包括管理费收入和超额收益提成。
• 实施基金模式后，投资回收周期从10年缩短至2-3年，大幅提升了资金周转效率。
• 2016年，普洛斯管理11支基金，总规模达350亿美元，已投资金236亿美元，募投率达67%。

投资策略与风险提示

• 推荐标的：中储股份（600787），评级为“增持”。
• 推荐理由：
  1. 普洛斯可能将其管理经验引入中储，提升其运营效率与利润空间。
  2. 中储未来可能被诚通集团进行股权改革试点，引入外部资本，优化治理结构。
  3. 中储以较低成本拿地，具有较高的利润增值潜力。
• 风险提示：
  • 宏观经济下滑；
  • 电商零售增速放缓；
  • 土地供给政策变动。

结构清晰内容概览

一、普洛斯简介

• 成立于北美，后分拆为GLP与Prologis（安博置业）。
• 2003年进入中国，2010年在新加坡上市。
• 中国区业务占公司总业务的半数以上，是其核心市场。

二、三大核心业务形成战略闭环

1. 物业开发业务：负责土地拿取、项目开发，是整个闭环的基础。
2. 物业管理运营业务：主要收入来源，负责出租与运营。
3. 基金管理业务：通过基金募集和管理，提升杠杆与资金周转效率。

三、公司财务分析

• 2016年营业收入7.77亿美元，归母净利润7.19亿美元。
• 中国区贡献了68%的收入和48%的利润。
• 物业升值带来的非经营性损益占净利润比重高，是利润增长的重要来源。

四、普洛斯在中国

• 从苏州切入，逐步扩展至全国，成为物流地产龙头。
• 与多家中国大型企业达成战略合作，包括中粮集团、中储股份、中集集团等。
• 本地化战略包括IPO引入中资、政府资源合作、基金投资者引入。

五、成功原因与发展机遇

• 成功原因：
  • 高效闭环模式；
  • 先发优势；
  • 政商资源结合。
• 发展机遇：
  • 中国物流仓储设施供给不足；
  • 电商B2C模式推动现代化物流需求。

六、投资策略

• 推荐关注中储股份，理由包括：
  • 潜在的管理效率提升；
  • 可能的股权改革与治理优化；
  • 低成本拿地带来的利润增长。

总结

普洛斯凭借其高效的闭环业务模式、先发优势和政商资源的结合，成功在中国物流地产行业占据主导地位。其中国区业务增长迅速，收入和利润占比高，同时通过基金管理模式实现资产的快速增值与资金回笼。A股标的中储股份因其与中国物流地产龙头的深度合作和未来可能的股权改革，被推荐为“增持”标的，具有较高的投资价值。然而，投资者需注意宏观经济、电商增速及土地政策等潜在风险。