物流行业专题报告：普洛斯何以估值116亿美元：基金撬动重资产投资，物业规模十年十倍_29页-2mb

文档总结

核心内容

本报告主要分析了全球领先的物流地产商普洛斯（GLP）被中国财团以116亿美元私有化收购的事件，并探讨了中国物流地产行业的发展潜力及投资策略。普洛斯是原美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，于2008年被新加坡政府投资公司（GIC）收购，并于2010年在新加坡证券交易所上市。2017年7月，中国财团完成对普洛斯的收购，显示出其对中国物流地产行业的重视和信心。

主要观点

• 业务模式：普洛斯构建了物业开发、运营、基金管理和物流金融四大平台，形成完整的业务闭环。通过基金模式，普洛斯能够有效回笼资金，加速物业投资，实现高回报。
• 财务表现：普洛斯的物业规模十年增长超过10倍，2017财年完工面积达4110万平米，出租率超过90%，ROE稳定在7%-9%之间，盈利能力较强。
• 中国市场布局：普洛斯自2003年进入中国，截至2017财年已布局38个城市，拥有并管理252个物流园区，总面积达2870万平方米。其在中国市场占据主导地位，市场份额超过50%。
• 核心竞争力：普洛斯拥有丰富的土地资源和先进的项目管理能力，通过多元化收入来源（租金、管理费、物业增值）实现盈利。同时，其客户结构多样，覆盖全球4000余家客户，包括知名电商、物流企业和制造企业。
• 投资策略：报告建议关注中储股份和东百集团，因其拥有充足的土地储备和地理位置优势，同时具备普洛斯的管理经验溢出，具有较高的投资价值。

关键信息

一、全球领先的物流地产商

• 普洛斯（GLP）是全球最大的物流地产公司之一，业务遍及中国、日本、美国和巴西。
• 2008年，美国普洛斯集团因金融危机出售亚洲资产，被新加坡政府投资公司（GIC）收购。
• 2010年，GLP在新加坡上市，成为独立的物流公司。
• 2015年，GLP以81亿美元收购IndCor Properties，进军美国市场。

二、开发、运营和基金管理有机结合

• 普洛斯通过物业开发、运营、基金管理形成闭环，提高资金周转率。
• 2017财年，普洛斯主营业务收入为8.8亿美元，同比增长13.1%；归母净利润为7.94亿美元，同比增长10.4%。
• 公司出租率高达90%以上，物业开发毛利率为28%，基金管理模式下投资回收期缩短至2-3年。

三、普洛斯在中国

• 普洛斯在中国布局38个城市，拥有252个物流园区，物业面积达2870万平方米，完工面积1750万平方米，土地储备1190万平方米。
• 2017财年，中国区域贡献了公司75%的收入和48%的净利润。
• 普洛斯在中国的主要客户包括京东、德邦物流、唯品会等电商和物流企业，其中京东租赁面积占普洛斯总面积的13%。

四、国内物流地产行业空间巨大

• 中国城镇化率持续上升，带动了物流地产需求。
• 2016年，中国网购市场规模达5万亿元，B2C占比55.3%，推动了电商仓储物流需求。
• 中国现代化物流设施面积仅为1.1亿平方米，人均仓储面积仅为美国的1/13，未来仍有巨大发展空间。
• 外资在物流地产领域占据主导地位，但内资企业有机会通过学习普洛斯的业务模式实现弯道超车。

五、投资策略

• 建议关注中储股份和东百集团，因其具备普洛斯的管理经验溢出和良好的土地储备。
• 物流地产行业的PE和PB波动较大，但长期来看，具有稳定回报。
• 投资者应关注行业基本面和公司长期竞争力，选择具备核心竞争优势的企业。

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重点公司财务指标

风险提示

• 土地政策变化可能影响行业发展
• 经济下滑可能对物流地产需求造成冲击

图表目录

• 图1：中国财团收购普洛斯股权结构
• 图2：金融危机期间ProLogis股价暴跌
• 图3：公司历年已完工地产设施规模
• 图4：普洛斯历史股价走势
• 图5：普洛斯四大业务平台
• 图6：普洛斯解决方案
• 图7：普洛斯运营模式
• 图8：普洛斯营业收入
• 图9：普洛斯收入业务结构
• 图10：普洛斯收入区域结构
• 图11：普洛斯利润区域分布
• 图12：普洛斯物业开发标准
• 图13：公司历年完工和新开工项目
• 图14：普洛斯物业开发毛利率
• 图15：2014-2017财年物业出租率
• 图16：京东租赁普洛斯物流设施情况
• 图17：基金规模和管理费用
• 图18：普洛斯ROA和ROE维持稳定
• 图19：普洛斯资产负债率
• 图20：零售业客户
• 图21：第三方物流客户
• 图22：普洛斯客户所属行业分布
• 图23：普洛斯中国五大客户
• 图24：普洛斯日本五大客户
• 图25：普洛斯美国五大客户
• 图26：普洛斯巴西五大客户
• 图27：普洛斯中国主要竞争对手
• 图28：普洛斯日本主要竞争对手
• 图29：普洛斯美国主要竞争对手
• 图30：普洛斯巴西主要竞争对手
• 图31：普洛斯的中国网络分布
• 图32：中国市场竞争情况
• 图33：普洛斯占地策略
• 图34：普洛斯服务体系
• 图35：中国城镇化率逐年提升
• 图36：城镇居民年人均消费性支出
• 图37：中国网购市场规模
• 图38：中国网购市场结构
• 图39：中美人均仓储面积对比
• 图40：中国现代物流设施供给情况
• 图41：2015年主要物流地产商中国市场份额
• 图42：物流行业历史PE Band
• 图43：物流行业历史PB Band