20170316-兴业证券-物流行业：从普洛斯看中国物流地产未来潜能_32页_1mb

普洛斯（GLP）在中国物流地产行业的成功分析及投资建议

核心内容

普洛斯（GLP）作为全球领先的物流地产企业，在2003年进入中国市场后仅用10年时间，便将物业资产从14万平方米扩展至1500万平方米，成为行业龙头。其成功秘诀在于闭环业务模式、先发优势以及政商资源的深度结合。公司通过物业开发、物业管理运营业务、基金管理业务三者协同，形成一个高效的“闭环”体系，实现了快速扩张与利润增长。

主要观点

1. 闭环模式：普洛斯通过物业开发、运营、基金管理三部分形成闭环，实现资产快速变现和资金循环利用，显著缩短投资回收周期。
2. 先发优势：普洛斯是中国物流地产市场的早期进入者，利用其全球客户资源和现代化物流解决方案，迅速获得客户与地方政府的认可。
3. 政商资源结合：通过与政府及本地企业合作，普洛斯在土地获取和政策支持方面获得巨大优势，进一步推动其在中国市场的扩张。
4. 中国市场的巨大潜力：中国物流地产行业在“质”和“量”方面均存在巨大发展空间，尤其是B2C电商的快速发展，为普洛斯带来新的增长机遇。
5. 投资标的推荐：中储股份（600787）作为国内物流地产企业，有望借鉴普洛斯的经验，提升运营效率并加速资产变现。

关键信息

公司概况

• 普洛斯（GLP）是全球第二大的物流地产企业，业务覆盖中国、日本、美国和巴西。
• 中国区业务占公司总收入的68%，总资产达122亿美元，物业总面积2670万平方米，其中建成面积1490万平方米，在建面积1170万平方米，土地储备1210万平方米。
• 中国区平均出租率为90%，平均租金为34元人民币/平方米/月，同地仓储运营收入增速为10.7%。

三大核心业务

1. 物业开发业务：负责物流园区的建设与开发，是公司资产增长的核心。
2. 物业管理运营业务：为公司带来主要收入，租金收入占总收入的81.6%。
3. 基金管理业务：通过基金募集和管理，为公司带来额外的管理费收入和超额收益提成，同时加速资金回笼。

成功原因

• 高效闭环模式：三大业务协同运作，提高资金使用效率和资产周转率。
• 早期进入市场：在物流地产尚未成熟时进入，获得先发优势。
• 政商资源结合：与政府及本地企业合作，获取土地资源和政策支持。

发展机遇

• 中国物流地产市场潜力巨大：人均物流面积仅为0.4平方米，远低于美国的5.5平方米。
• B2C电商快速发展：电商零售增速持续，推动对现代化物流设施的需求。
• 政策支持：工业仓储用地供应持续收缩，提升物业价值。

投资策略

• 推荐标的：中储股份（600787）
• 理由：
  1. 普洛斯可能将其管理经验注入中储股份，提升其经营效率。
  2. 中储股份未来可能进行股权改革试点，引入外部资本。
  3. 以较低成本进行商业地产循环开发，具备利润增值空间。

风险提示

• 宏观经济下滑：可能影响整体物流需求。
• 电商零售增速下滑：将减少对物流地产的需求。
• 土地供给政策风险：政策变化可能影响土地获取和物业价值。

图表概览

• 图表1：普洛斯中国物业面积地位图
• 图表2：普洛斯与安博置业的历史分拆及并购历程表
• 图表3：普洛斯几大集团类股东持股比例
• 图表4：普洛斯各国家及地区股东占股比例图
• 图表5：普洛斯净资产全球规模比例
• 图表6：普洛斯全球主要业务营业数字
• 图表7：普洛斯三大业务构成战略“闭环”
• 图表8：普洛斯历年开发成本利润图
• 图表9：普洛斯各大区域前五大客户表
• 图表10：普洛斯各大区域运营数据表格
• 图表11：普洛斯各大区域设立基金简介
• 图表12：普洛斯近年基金管理规模及增速
• 图表13：普洛斯近年基金管理费收入及增速
• 图表14：普洛斯标准设施开发业务模式
• 图表15：普洛斯客户定制开发业务模式
• 图表16：普洛斯物业收购与回租业务模式
• 图表17：普洛斯近年收入与利润图
• 图表18：普洛斯各大区收入占比图
• 图表19：普洛斯各大区利润占比图
• 图表20：普洛斯历年收入按业务拆分
• 图表21：普洛斯近年地产公允价值变动与利润图
• 图表22：普洛斯在中国的历史沿革
• 图表23：普洛斯在中国的物流网络简介
• 图表24：普洛斯在中国各区域城市布点及面积
• 图表25：普洛斯在中国的布局图
• 图表26：普洛斯在中国的主要客户
• 图表27：普洛斯第二次在中国融资情况
• 图表28：中国工矿仓储用地历年供应量图
• 图表29：中国人均物流面积与美国比较图
• 图表30：中国现代物流市场供应现状
• 图表31：电商零售历史增速图
• 图表32：B2C电商市场份额及预测

分析师信息

• 王品辉：wangph@xyzq.com.cn，S0190514060002
• 龚里：gongli@xyzq.com.cn，S0190515020003
• 研究助理：余奕炜

总结

普洛斯凭借其高效的闭环业务模式、先发优势及政商资源的结合，在中国物流地产市场取得显著成就。其成功经验为国内企业提供了重要参考，尤其是在提升运营效率、加速资产变现及引入战略投资者方面。中储股份作为A股标的，具备成为“下一个普洛斯”的潜力，值得投资者关注。然而，投资者也需注意宏观经济、电商增速及土地政策等风险因素。