20170208-兴业证券-普洛斯深度研究_从普洛斯看中国物流地产业未来潜能_31页_1mb

普洛斯深度研究报告总结

核心内容概述

本报告深入分析了普洛斯（GLP）作为全球领先的物流地产企业在中国市场的成功经验，探讨其商业模式、财务表现及发展战略，并指出其对中国物流地产行业的启示。同时，报告推荐关注A股标的中储股份（600787），认为其具备成为“下一个普洛斯”的潜力。

主要观点

1. 普洛斯的市场地位

   • 普洛斯是中国物流地产市场的龙头，市场占有率远超其他企业。
   • 公司在中国区的总资产达122亿美元，总开发面积达2670万平方米，土地储备为1210万平方米。
   • 中国区业务贡献了公司总收入的68%，是其主要利润来源。

2. 普洛斯的三大成功主因

   • 闭环模式：公司通过物业开发、物业管理、基金管理三部分形成闭环，提升资产周转效率。
   • 先发优势：早期进入中国市场，获得政府与土地资源支持，建立行业领先地位。
   • 政商资源结合：通过股权出让、基金投资等方式与政府及大型企业合作，巩固市场地位。

3. 普洛斯的业务模式

   • 物业开发业务：负责物流园区的建设和投资，是公司业务的基础。
   • 物业管理运营业务：为公司主要收入来源，提供租金和增值服务，提升运营效率。
   • 基金管理业务：通过基金募集和投资，实现杠杆效应，加速资金回笼与资产扩张。

4. 普洛斯的财务表现

   • 2016年公司实现收入7.77亿美元，同比增长10%；归母净利润7.19亿美元，同比增长48%。
   • 物业升值带来的非经营性收入占净利润比重较高，显示其资产增值能力。

5. 普洛斯在中国的战略布局

   • 普洛斯从苏州切入中国市场，逐步扩展至全国38个主要城市，拥有237个物流园区。
   • 通过IPO引入中资战略投资者，与中储股份等企业深度合作，推动本地化发展。

6. 普洛斯的发展机遇

   • 中国物流仓储行业在“质”和“量”上仍有巨大发展空间，尤其是电商和制造业的发展需求。
   • B2C电商的快速增长推动了对现代化仓储设施的需求，为物流地产行业带来新机遇。

关键信息

公司概况

• 名称：GLP（Global Logistics Properties），中文名“普洛斯”。
• 成立背景：前身是SCI，1991年成立于北美，2003年进入中国市场。
• 股权结构：新加坡GIC控股，持股36.57%；高瓴资本持股8.14%；贝莱德集团持股6.99%；美银美林持股5.31%。
• 全球布局：中国、日本、美国、巴西为主要市场，其中中国业务占比最高。

财务数据

• 2016年收入：7.77亿美元，同比增长10%。
• 2016年归母净利润：7.19亿美元，同比增长48%。
• 中国区业务：收入占比68%，出租率平均90%，平均租金34元/平方米/月。
• 物业升值贡献：部分年份净利润中，物业升值占超过一半，显示资产增值潜力。

业务模式

• 物业开发：投资拿地、建设物流园区，为运营和基金提供资产。
• 物业管理：出租和运营已建成的物流园区，为公司主要收入来源。
• 基金管理：通过设立基金募集资金，实现杠杆投资，加速资产周转。

中国区战略

• 本地化组合拳：通过IPO引入中资，与政府和企业合作，增强资源获取能力。
• 主要客户：包括百世物流、京东商城、德邦物流、唯品会、亚马逊等，其中电商客户占比26%。

未来展望

• 中储股份：作为A股标的，被普洛斯参股，未来有望通过其经验提升运营效率，加速土地开发与利润变现。
• 政策与市场机遇：随着中国工业仓储用地供应减少，物流地产市场将迎来新的增长点，普洛斯的模式具有借鉴意义。

推荐标的

• 中储股份（600787）
  1. 普洛斯作为战略投资者，参股15.38%，未来可能带动公司效率提升与利润增长。
  2. 公司可能被诚通集团进行股权改革试点，提升治理结构。
  3. 拿地成本低，具备进一步增值空间，当前估值存在低估。

投资策略

• 推荐关注中储股份，给予“增持”评级。
• 投资者应关注普洛斯模式对中国物流地产企业的启示，提前布局具备相似发展路径的公司。

结论

普洛斯凭借其高效的闭环业务模式、先发优势及政商资源的深度结合，成功在中国物流地产市场占据主导地位。其模式为我国物流地产企业提供了重要的参考，尤其是在土地资源获取、资产增值与资金循环利用方面。中储股份作为其合作对象，具备成为“下一个普洛斯”的潜力，值得投资者关注。