2017-物流行业：从普洛斯看中国物流地产未来潜能_32页_1mb

文档内容总结

核心内容

本报告主要分析了普洛斯（GLP）在中国物流地产领域的成功经验及其对中国物流地产行业的启示，同时推荐了A股标的中储股份作为投资标的。报告通过剖析普洛斯的业务模式、财务表现、发展轨迹以及其成功因素，揭示了其在物流地产行业的领先地位和未来发展潜力。

主要观点

1. 普洛斯的业务模式

   • 普洛斯采用“闭环”战略，涵盖物业开发、物业管理、基金管理三大核心业务，形成高效、合理的业务循环，加快资金回笼与资产扩张。
   • 物业开发业务是基础，提供现代化、高附加值的物流园区。
   • 物业管理运营业务是主要收入来源，租金收入占总收入的81.6%。
   • 基金管理业务为公司提供融资支持和利润增长点，通过基金模式实现高杠杆和快速资金周转。

2. 普洛斯在中国的发展

   • 自2003年进入中国市场后，迅速扩张，成为物流地产龙头。
   • 通过与地方政府、大型企业合作，获取土地资源与政策支持。
   • 在中国区业务占公司总收入的68%，利润占比达48%，显示出其在中国市场的强大影响力。

3. 普洛斯的成功原因

   • 高效管理：闭环业务模式提升了资产周转效率，将投资回收周期从10年缩短至2-3年。
   • 先发优势：早期进入中国市场，获得土地资源与客户资源的优先权。
   • 政商资源结合：通过与政府及企业资本合作，稳固其在中国市场的地位。

4. 物流地产的发展机遇

   • 中国物流仓储面积与质量均远低于国际先进水平，存在巨大发展空间。
   • B2C电商的快速增长推动了对现代化物流设施的需求，成为行业扩张的重要驱动力。

关键信息

• 财务表现：

  • 2016年普洛斯实现收入7.77亿美元，同比增长10%；归母净利润7.19亿美元，同比增长48%。
  • 中国区资产规模达122亿美元，总开发面积2670万平方米，其中建成面积1490万平方米，在建面积1170万平方米，土地储备1210万平方米。
  • 中国区近三年平均出租率90%，平均租金34元/平方米/月，同地仓储运营收入增速10.7%。

• 投资建议：

  • 推荐关注中储股份（600787），理由包括：
    1. 普洛斯的管理经验可能提升中储的运营效率和利润变现能力。
    2. 中储可能成为诚通集团股权改革试点对象，存在引入外部资本和提高治理的可能性。
    3. 以较低成本拿地，未来利润有增值空间。

• 风险提示：

  • 宏观经济下滑、电商零售增速放缓、土地供给政策变化等风险可能影响行业表现。

业务模式详解

• 物业开发业务：投资拿地、项目建设、出售或出租，2016年实现开发利润2.55亿美元，毛利率达27%。
• 物业管理业务：提供租金收入，2016年收入6.34亿美元，占总收入的81.6%。
• 基金管理业务：通过基金募集和管理，实现高杠杆和快速资金回笼，2016年基金管理收入1.5亿美元。

本地化战略

• IPO引入中资：2010年在新加坡证券交易所上市，引入中资战略投资者，增强在中国市场的影响力。
• 战略合作：2014年获得中投公司、中国人寿、厚朴基金等约152亿元人民币的投资，提升公司与中国本土资本的联系。
• 政策支持：通过与地方政府合作，获得土地资源和政策优惠，推动公司在中国的扩张。

行业前景

• 需求增长：中国物流仓储面积不足，人均物流面积仅为0.4平方米，远低于美国的5.5平方米。
• 电商推动：B2C电商的快速发展带动了对现代化物流设施的需求，成为物流地产行业的重要增长点。
• 未来潜力：随着供给端的收紧，物流地产的资产增值空间较大，普洛斯有望继续受益。

附录信息

• 分析师信息：王品辉、龚里
• 研究助理：余奕炜
• 联系方式：提供各地区销售经理及机构负责人的联系方式，便于投资者咨询。

图表摘要

• 图表1：普洛斯中国物业面积地位图
• 图表2：普洛斯与安博置业的历史分拆及并购历程表
• 图表3：普洛斯几大集团类股东持股比例
• 图表4：普洛斯各国家及地区股东占股比例图
• 图表5：普洛斯净资产全球规模比例
• 图表6：普洛斯全球主要业务营业数字
• 图表7：普洛斯三大业务构成战略“闭环”
• 图表8：普洛斯历年开发成本利润图
• 图表9：普洛斯各大区域前五大客户表
• 图表10：普洛斯各大区域运营数据表格
• 图表11：普洛斯各大区域设立基金简介
• 图表12：普洛斯近年基金管理规模及增速
• 图表13：普洛斯近年基金管理费收入及增速
• 图表21：普洛斯近年地产公允价值变动与利润图
• 图表22：普洛斯在中国的历史沿革
• 图表23：普洛斯在中国的物流网络简介
• 图表24：普洛斯在中国各区域城市布点及面积
• 图表25：普洛斯在中国的布局图
• 图表26：普洛斯在中国的主要客户
• 图表27：普洛斯第二次在中国融资情况
• 图表28：中国工矿仓储用地历年供应量图
• 图表29：中国人均物流面积与美国比较图
• 图表30：中国现代物流市场供应现状
• 图表31：电商零售历史增速图
• 图表32：B2C电商市场份额及预测

投资建议

• 评级：推荐（维持）
• 投资标的：中储股份（600787）
• 理由：
  • 普洛斯的管理经验可提升中储的运营效率。
  • 中储可能成为诚通集团股权改革试点对象，存在引入外部资本的可能。
  • 以较低成本拿地，利润有增值空间。

风险提示

• 宏观经济风险：经济下滑可能影响整体需求。
• 电商增速风险：电商零售增长放缓可能影响物流需求。
• 土地政策风险：土地供给政策变化可能影响资产获取与增值空间。

结论

普洛斯凭借其高效的闭环业务模式、先发优势和政商资源的结合，成功在中国物流地产行业占据主导地位。随着中国物流仓储需求的增长和电商的快速发展，物流地产行业仍有巨大潜力。中储股份作为A股标的，具备成为“下一个普洛斯”的潜力，值得投资者关注。